나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31214 [1] 경기도 김포시 장기동 2065-1 초당마을우남퍼스트빌 513동 17층 1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동소재 가현초등학교 서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 장기역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 26층 건물 중 17층 1701호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27) (특수도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(특수도로)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(장기조은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

2.1. 사건번호

부천지원 2026타경31214 (1)

2.2. 소재지

경기도 김포시 장기동 2065-1 초당마을우남퍼스트빌 513동 17층 1701호

2.3. 용도

아파트

2.4. 감정가

70100 만원

2.5. 면적

* 토지면적: 72.74㎡ (약 22.00평)

* 토지지분: 72.74㎡ (약 22.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 126.04㎡ (약 38.13평)

* 건물지분: 126.04㎡ (약 38.13평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

애OOOOOO (애큐온저축은행)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 가현초등학교 서측인근에 위치하며, 주위로는 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 장기역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 평지붕 26층 건물 중 17층에 위치한 1701호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

3.4. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중입니다.

3.5. 설비 내역

위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.6. 토지 형상 및 이용 상태

광평수의 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용하고 있습니다.

3.7. 인접 도로 상태

단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다.

3.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로3류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(가현초등학교, 장기조은유치원), 절대보호구역(가현초등학교) 등 각종 제한사항이 있으며, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구)으로도 지정되어 있습니다. 일부 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.).

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 애큐온저축은행의 근저당권(채권최고액 78,480만원)입니다.

4.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 80,205 만원입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 다수 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

가현초등학교, 장기조은유치원 등이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 시설

근거리에 장기역이 위치하여 역세권 아파트로서의 가치를 지닙니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

* 아파트명: 초당마을 우남퍼스트빌

* 주소: 경기도 김포시 장기동 2065-1

* 사용승인일: 2011년 6월 15일

* 총 동수: 15개동

* 총 세대수: 1202세대

* 단지 내 주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

6.2. 세대 당 주차 정보

총 주차 대수는 2201대로, 세대 당 약 1.84대의 주차가 가능합니다. (총 세대수 1202세대 기준)

6.3. 아파트 면적 정보

* 본건 전용면적: 126.04㎡ (약 38.13평)

* 단지 전체 전용면적: 139,584.83㎡

* 단지 전체 총 면적: 175,931.88㎡

6.4. 최근 매매 사례 (2026년 6월 기준)

* 13층, 114.33㎡ (약 34.5평): 5700 만원

* 2층, 114.01㎡ (약 34.4평): 5800 만원

* 15층, 140.56㎡ (약 42.5평): 5500 만원

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 공항 고도제한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

* 중로1류 도로 저촉이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7.2. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지 면밀한 조사가 필요합니다.

7.3. 감정가 대비 시세

최근 매매 사례에 비해 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동의 초당마을 우남퍼스트빌 아파트로, 장기역 역세권에 위치하며 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있는 장점이 있습니다. 또한, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 있어 장기적인 발전 가능성이 있습니다. 그러나 공항 고도제한, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 최근 매매 사례와 감정가의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 장기역 역세권 프리미엄 및 김포한강신도시 개발 호재

* 단지 내 다양한 커뮤니티 시설 및 양호한 주거 환경

* 126.04㎡ (약 38.13평)의 중대형 면적

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 6,350 만원으로 추정됩니다. 감정가(7,010 만원) 대비 시장 가격이 낮게 형성된 점을 감안하여, 경쟁 상황과 현장 조사를 통해 낙찰가를 결정해야 하겠으나, 보수적인 접근으로 6,500 만원 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.