나이스옥션 법원경매 부천 2026타경70 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 321-12 동호빌라 지층 지102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 서해선 '원종역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제지102호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 '역곡로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건은 공부상 '제지층 제지102호' 로 등재되어 있으나 현황 현관표기는 'B02' 로 표기되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 'B02'로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 부천지원 2026타경70 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 321-12 동호빌라 지층 지102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 100,000,000원 (1억원)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 16.74㎡ (약 5.06평)

* 토지지분: 16.74㎡ (약 5.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

* 건물지분: 39.96㎡ (약 12.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 적용, 현재 시점에서는 만료되었거나 적용 여부 확인 필요)

* 주의사항: 현황 'B02'로 표기됨 (공부상 '지하층 제102호'와 차이 발생 가능성)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 서해선 '원종역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지층 제지102호입니다. 외벽은 드라이비트 등 마감되었고, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

건물에는 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지형상 및 인접도로

토지는 대체로 정방형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본 건 동측의 '역곡로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

2.6. 토지이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019-10-25, 44,000,000원)

* 매각으로 소멸될 권리:

* 국민은행 근저당 (2019-10-25, 44,000,000원)

* 경기신용보증재단 가압류 (2025-07-03, 12,860,000원)

* 국민은행 임의경매 (2026-05-19, 34,157,085원)

* 등기부채권 총액: 56,860,000원 (44,000,000원 + 12,860,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (지상권 등)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대 관계가 미상으로, 실제 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 대항력이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 향후 조사 시 임차인 관련 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보

최근 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 57.21㎡ (약 17.3평) / 15,500만원 (2001년 건축)

* 2026년 7월 거래: 28.34㎡ (약 8.6평) / 7,000만원 (1989년 건축)

* 2026년 7월 거래: 37.26㎡ (약 11.3평) / 8,900만원 (1998년 건축)

본 건의 건물면적은 39.96㎡ (약 12.09평)이며, 동일 단지 또는 유사한 연식의 건물로는 37.26㎡ (약 11.3평) 건이 8,900만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 지층에 위치하므로, 해당 거래가와 비교 시 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건은 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 북서측 인근에 고강초등학교가 위치합니다.

* 교통시설: 노선버스 정류장이 인근에 있으며, 서해선 원종역을 이용할 수 있습니다.

* 기타: 인근 근린생활시설 등을 통한 편의시설 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지층 위치

본 건은 지층에 위치하여 채광, 통풍, 습기 등에 대한 고려가 필요하며, 이는 일반층 대비 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공부와 현황 불일치 가능성

공부상 '지하층 제102호'이나 현황 'B02'로 표기되어 있어, 실제 현황과 공부상의 기재 내용에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 임차인 현황이나 실제 이용 상태 등에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 조사 및 등기부 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있었던 점을 고려할 때, 향후 거래 시 허가 절차가 필요하거나 관련 규제가 있을 수 있습니다. (정확한 만료 및 현황 확인 필요)

6.4. 임대관계 미확인

임차인 현황이 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 추가적인 권리관계 파악 및 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

6.5. 노후 건물

주변 유사 건물들이 1989년~2001년에 건축된 것을 감안할 때, 본 건 역시 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 서해선 원종역과 인접하여 교통 편의성이 있습니다. 감정가는 1억원이나, 최근 주변 실거래가를 분석했을 때 유사 면적 건이 8,900만원에 거래되었음을 감안해야 합니다. 특히 본 건은 지층에 위치하고, 공부와 현황 표기 불일치 가능성, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

원종역 역세권 지역에 위치하여 출퇴근 등 실거주 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 낮은 경매 진입 가능성

감정가 대비 주변 시세, 그리고 지층이라는 점을 감안하여 적절한 입찰가를 산정한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 37.26㎡ (약 11.3평) 건이 8,900만원에 거래되었습니다. 본 건은 39.96㎡ (약 12.09평)으로 면적이 소폭 크지만, 지층이라는 점을 감안해야 합니다. 주변 거래가격을 고려하고, 임대 관계 미상, 공부 현황 불일치 등의 리스크 요소를 반영할 때, 현재 감정가 1억원 대비 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사, 권리 분석 심층 조사, 임차인과의 협상 등 추가적인 확인 절차를 거쳐 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.