나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503804 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라 엑슬루타워 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상55층 건물 내 제54층 제5402호로서 - 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 외장타일 붙임 등 - 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 광면적의 가장형의 토지로서 공동주택, 오피스텔, 판매시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호), 경제자유구역(2022-01-03), 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503804 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라 엑슬루타워 103동 54층5402호

용도: 아파트

감정가: 890,000,000원

토지면적: 65.38㎡ (약 19.78평)

건물면적: 150.28㎡ (약 45.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임진아 (본건 강제경매 신청 채권자)

특이사항: 토지거래허가구역(외국인 주택용도 취득 한정), 선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라1동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황:

제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 향후 서울 지하철 7호선 연장(2028년 예정) 시 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

건물구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상55층 건물 내 제54층 제5402호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 외장타일 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시조 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지형상 및 이용상태:

자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 광면적의 가장형 토지로서 공동주택, 오피스텔, 판매시설 등 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

단지 내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 01월 20일 접수된 주식회사 맥스금융대부의 근저당권(을9)입니다.

선순위 임차인 현황:

* 임차인: 임진아

보증금: 620,000,000원

전입일자: 2021년 08월 20일

확정일자: 2021년 08월 02일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 등기부상 을구 12번으로 주택임차권이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

인수 보증금 합계:

620,000,000원 (임진아 임차인 보증금)

기타 임차인 현황:

* 임차인: 신길순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 03월 12일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 요약:

* 소유권: 일주건설주식회사 (보존) -> 조정숙 (이전) -> 남헌기 (이전) 순으로 이전되었습니다.

* 임차권: 임진아 (을12, 620,000,000원, 인수)

* 근저당권: 주식회사 맥스금융대부 (을9, 2022-01-20, 255,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 근저당권: 판테온대부주식회사 (을11, 2022-02-03, 75,000,000원, 말소)

* 기타 압류 및 가압류 권리들 (갑7~갑31)은 대부분 말소 예정입니다.

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-09-23

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권 등기(임진아)가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

상권분석

본건이 소재한 청라 엑슬루타워는 청라국제도시 내 주요 주상복합 단지 중 하나로, 주변 상권이 잘 발달되어 있습니다.

* 단지 내 복합 상가에는 다양한 음식점 및 프랜차이즈 카페가 입점해 있어 입주민 및 주변 유동인구의 소비 수요를 충족시키고 있습니다.

* 단지 맞은편에는 홈플러스와 롯데마트 등 대형 유통 시설이 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

* 또한, 청라 문화공원 및 중심상권과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 향후 7호선 연장 및 청라시티타워, 스타필드 등 대규모 개발 사업은 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

* 최근 실거래가 및 전세가 시세가 활발하게 형성되어 있어, 시장의 관심이 꾸준함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육환경:

아파트 단지 남쪽으로 초은초등학교, 초은중학교, 초은고등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설:

홈플러스, 롯데마트가 단지 맞은편에 위치하여 편리한 쇼핑이 가능합니다. 단지 내 상가 및 주변 중심상권에 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통:

버스정류장이 인근에 있으며, 향후 7호선 연장 확정으로 대중교통 이용이 더욱 편리해질 것입니다.

* 주거 편의시설:

아파트 단지 내에는 사우나, 골프 연습장, 헬스장, 독서실, 어린이집, 게스트하우스 등 다양한 커뮤니티 시설이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설:

청라 지역에는 자원환경시설(쓰레기 소각장)이 운영 중이나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 운영으로 인한 잠재적 환경 영향 가능성은 검토가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 임차인 임진아의 보증금 6억 2천만원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 지출 비용 증가로 이어져 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래허가구역:

본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 특히 외국인의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. 현재 허가 유효 기간은 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 제한 사항은 향후 매각 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인 불가:

감정평가 당시 이해관계인 협조 부족 등으로 내부 구조 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 조사 등을 통해 별도로 확인해야 합니다.

* 다수의 권리 관계:

수많은 압류 및 가압류가 등기되었으나, 대부분 말소 예정입니다. 그러나 복잡한 권리 관계는 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건 인천지방법원 2026타경503804 (1) 물건은 인천 서구 청라동의 랜드마크 아파트인 청라 엑슬루타워에 위치한 고층 아파트입니다. 뛰어난 입지 조건, 우수한 생활 인프라, 향후 교통망 개선 호재 등을 갖추고 있어 장기적인 관점에서 가치가 상승할 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 6억 2천만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 해당 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점은 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이는 총 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있으므로, 투자 시 이를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등도 추가적인 검토가 필요합니다.

현재 시장 거래 가격과 감정가를 고려할 때, 임차인 인수 부담금을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요하며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 최소화하는 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 우수 입지 및 브랜드 가치: 청라국제도시 핵심 지역에 위치한 엑슬루타워의 인지도 및 브랜드 가치를 누릴 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 대형 마트, 상업 시설, 학교, 문화 공간 등 풍부한 생활 인프라가 인접해 있습니다.

* 미래 교통 호재: 서울 지하철 7호선 연장 사업은 향후 교통 접근성을 크게 향상시켜 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

* 대형 평형: 약 45평형의 넓은 전용 면적은 수요가 꾸준한 중대형 평형으로, 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 커뮤니티 시설: 단지 내 다양한 고급 커뮤니티 시설은 거주 편의성을 극대화합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 감정가: 890,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 620,000,000원

* 최근 시장 거래 사례 (2026년 9월): 약 8억 1,500만원

인수되는 임차인 보증금 6억 2천만원을 고려하면, 매수인이 실제 부담하는 총 금액은 입찰가 + 6억 2천만원이 됩니다. 최근 시장 거래 가격인 8억 1,500만원을 기준으로 볼 때, 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 임차인 인수 부담금을 제외한 순수 입찰가는 시장 가격 대비 할인된 수준에서 결정될 필요가 있습니다.

권리분석 및 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 고려할 때, 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 범위로 제안합니다.

이 범위 내 입찰 시, 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)은 약 8억 7천만원 ~ 9억 7천만원 수준이 됩니다. 본 물건은 대항력 있는 임차인 인수라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 실제 입찰 시에는 더욱 신중한 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.