나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504150 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 15층1504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천YMCA사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황 은 보통임.

건물의 구조

2016년 07월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층건 내 제15층 제1504호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 및 업무시 설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며 동측으로 노폭 약 10미터 내 외의 보행자전용도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 일반상업지역,?방화지구,?지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),?소로1류(폭 10m~12m )(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6 086)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기 간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임. 기호 2 일반상업지역,?방화지구,?지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구),?소로1류(폭 10m~12m )(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(문의: 인천동부교육지 원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경504150 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1131-18 구월프라움아트 15층1504호

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

* 건축년도: 2016년 7월 27일 사용승인

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 4.12㎡ (약 1.25평) / 토지 지분: 4.12㎡ (약 1.25평)

* 건물면적: 19.00㎡ (약 5.75평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천YMCA사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함) 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 14일자 안산세무서장의 압류 (등기부등본상 갑9, 말소됨).

* 낙찰 후 소멸되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권순철, 107,000,000원): 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑10 가압류 (주택도시보증공사, 2,071,000,000원)

* 갑11 압류 (남동구(인천광역시))

* 갑12 강제경매 (주택도시보증공사, 107,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (비고: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)")

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권순철)

* 보증금: 107,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 10일

* 확정일자: 2021년 7월 26일

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항이 있으나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 인천YMCA사거리 인근에 위치하며, 주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 인천지방법원, 인천광역시청 등 공공기관과도 비교적 인접해 있어 행정 및 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

* 제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 본건과 건물 연식 및 주택 유형(다세대)에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 정보들을 바탕으로 보았을 때, 인근 부동산 시장은 꾸준한 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 특히, 2026년 3월 거래된 신세계빌라(49.82㎡, 2001년식)의 경우 8,500만원에 거래되었으나, 본건은 2016년식 도시형생활주택으로 신축 연식 및 관리 상태 면에서 더 우위에 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 2016년 7월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물 내 15층 1504호입니다.

* 이용 상태: 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설이나 위험시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권을 인수하고 경매를 진행함에 따라, HUG의 매각 조건이나 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 작은 면적: 전용면적 19㎡로 매우 작은 편에 속하여, 향후 재매각 시 특정 수요층(1인 가구 등)에 한정될 수 있습니다.

* 임대 미상: 등기부등본상 임대차 관계 외에 별도의 임대 현황이나 관리가 명확하지 않은 부분이 있을 수 있습니다. (단, 명확한 임차인이 HUG로 파악되어 직접적인 임대료 갈등 소지는 낮아 보입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 구월동의 중심 지역에 위치한 2016년식 도시형생활주택입니다.

* 경매 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 권순철 씨의 경우 대항력이 없고 HUG의 말소 동의로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 입찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

* 다만, 전용면적 19㎡의 작은 크기는 장점과 단점을 동시에 가질 수 있습니다.

* 건축 연식이 비교적 최신이고, 입지 조건이 양호하여 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG의 말소 동의로 인해 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 입지: 인천YMCA사거리 인근에 위치하며, 주변이 상업, 업무, 주거 복합 지역으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 최신 건축물: 2016년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후 시설 대비 유지보수 측면에서 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 103,000,000원입니다.

* 제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)와 본건(도시형생활주택, 2016년식)의 특성 및 면적 차이로 인해 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 전혀 없고, 건물이 비교적 신축이며 입지가 양호하다는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 보수적으로 접근 시 감정가의 90~100% 수준, 적극적으로 입찰할 경우 감정가 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 유찰 횟수, 경매 당일 경쟁률, 본건에 대한 개별적인 시장 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현 시세 기준, 본건과 유사한 면적 및 연식의 도시형생활주택을 고려할 때 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다. (참고: 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.