나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504143 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하고, "간석오거리역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 내 8층 805호이며, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"도시형생활주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며, "근생, 도시형생활주택(원룸형아파트)" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(등기접수일 : 2024.6.20.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건이 위치한 솔리채 건물 내 구분건물은 다수의 경매가 진행되는 상황이므로 경매 입찰 및 참가시 반드시 낙찰동향 및 가격동향에 대한 각별한 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504143 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층805호

용도: 도시형생활주택

감정가: 70,000,000원

면적:

* 토지: 4.11㎡ (약 1.24평)

* 건물: 16.01㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

* 건축물명: 솔리채

* 준공일: 2011년 11월 29일

* 주용도: 공동주택, 근생/도시형생활주택(원룸형아파트)

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

* 규모: 지하 1층, 지상 10층 (본건 8층 805호)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, 인천지하철 1호선 "간석오거리역" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 한정, 2025년 8월 21일까지)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 2024년 6월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (사건번호: 2026타경504143)

* 등기부채권 총액: 100,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임기택)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 27일

* 확정일자: 2022년 05월 03일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG (주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 해당 임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 간석동 일대는 인천의 주요 상업지역 중 하나로, 간석오거리역을 중심으로 다양한 근린생활시설과 업무시설, 주거시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 지역 내 소규모 상가 및 주거 수요를 충족시키고 있습니다.

* 주변 상업시설과의 연계를 통해 임대 수익 창출이 가능한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선 간석오거리역 도보 이용 가능 거리 (약 5분 내외 예상)이며, 다수의 시내버스 노선 운행으로 서울 및 주변 지역 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 간석오거리역 주변의 상업 지구를 통해 다양한 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용 시 유의가 필요합니다. (구체적 시설 정보는 별도 확인 필요)

* 주거환경: 역세권 오피스텔 및 공동주택과 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 해당 변경 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인하고 입찰에 임해야 합니다. 이는 향후 거래 또는 활용에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 동일 건물 내 다수 경매 진행: "솔리채" 건물 내 다수의 구분건물이 경매로 진행되고 있어, 낙찰 동향 및 경쟁 물건의 가격 추이를 면밀히 분석해야 합니다. 이는 가격 하락 요인 또는 경쟁 심화 요인이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 도시계획상의 제한 사항을 인지해야 합니다.

* 건물 관리 상태: 2011년 준공으로 건물 노후화 및 관리 상태에 따라 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 제시된 임차인 외 별도의 임대 관계가 있을 가능성은 낮으나, 공실 위험에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계를 통한 상권 활성화가 기대되는 도시형생활주택입니다.

* 권리관계상 채권자(HUG)가 임차권을 보유하고 있었으나, 매각으로 인해 소멸될 예정으로 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 동일 건물 내 다수의 경매 물건이 동시 진행되는 특수한 상황으로, 이는 향후 가격 동향 및 경쟁 환경에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

* 또한, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 사전 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 간석오거리역을 중심으로 한 교통 편리성 및 주변 상업 인프라 활용 가능.

* 소형 수익형 부동산: 16.01㎡의 전용 면적을 활용한 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 향후 시세 상승 여력: 지역 균형 발전 등에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 70,000,000원이며, 전용 면적 16.01㎡ (약 4.84평) 기준 3.3㎡당 약 14,427,000원으로 산정되었습니다.

* 제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 다세대 주택 시세는 3.3㎡당 약 5,240,000원에서 8,580,000원 수준입니다. 이를 본건 면적(16.01㎡)에 적용 시, 약 25,360,000원에서 41,550,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

* 본 건의 감정가가 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 동일 건물 내 다수 경매 물건 진행 및 HUG 인수조건 변경 등의 특수성을 고려할 때, 감정가보다는 시세에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다. 특히, HUG 인수조건 변경 내용이 입찰가에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 현 시세와 물건 특성, 그리고 경매 물건의 낙찰가를 감안하여, 보수적인 시세 구간인 3.3㎡당 약 700,000원 ~ 800,000원을 적용한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 16.01㎡ (약 4.84평) * 700,000원/3.3㎡ ≈ 33,900,000원

* 16.01㎡ (약 4.84평) * 800,000원/3.3㎡ ≈ 38,700,000원

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 34,000,000원에서 40,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (단, HUG 인수조건 변경 내용 및 최종 입찰 시점의 시장 상황에 따라 변동 가능)

* 본 물건과 같이 감정가가 시세 대비 현저히 높게 책정된 경우, 인수 후 명도 및 재매각 시점에서의 손실 가능성도 염두에 두고 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.