나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504102 [1] 인천광역시 부평구 부평동 150-2 투엠레뷰 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하며,주위는 업무 시설,공동주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬라브)지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제204호로서 (사용승인일:2012.10.30) 외 벽 : 석재마감. 내 벽 : 벽지 및 타일마감으로 추정됨. 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급 배수설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터 내외, 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)등임.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504102 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 150-2 투엠레뷰 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 9.26㎡ (약 2.80평)

토지 지분: 9.26㎡ (약 2.80평)

건물면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

건물 지분: 46.75㎡ (약 14.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: HUG 인수조건 변경 사항에 대한 상세 확인 필요

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무 시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

본건 북서측으로는 폭 약 25미터, 남동측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 도로 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 노출되는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 혼합 지역의 환경을 보입니다.

3. 권리분석

본 건은 인천지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 21일 접수된 김장열 근저당권(을5)이며, 이보다 후순위인 채권 및 임차권은 낙찰과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 9번 주택임차권(다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'이 기재되어 있습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 등기부상 해당 주택임차권(을9) 역시 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이강교)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-08-05

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정이며, 인수 보증금은 0원입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 건물명은 투엠레뷰이며 2012년 10월 30일에 사용승인되었습니다. 해당 호실의 전용면적은 46.75㎡(약 14.14평)입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 38.94㎡, 2001년식 다세대 주택: 70,000,000원 (거래가액/면적당 단가: 약 179.7만원/㎡)

* 49.26㎡, 2015년식 다세대 주택: 284,000,000원 (거래가액/면적당 단가: 약 576.5만원/㎡)

* 56.08㎡, 2002년식 연립다세대 주택: 123,000,000원 (거래가액/면적당 단가: 약 219.3만원/㎡)

본 건의 감정가 131,000,000원은 면적(46.75㎡)과 건축 연도(2012년)를 고려할 때, 유사 면적 및 연식의 인근 물건 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2002년식 56.08㎡ 물건이 123,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 비교적 보수적으로 책정된 것으로 보입니다. 2015년식 49.26㎡의 높은 거래가는 해당 물건만의 특별한 요인으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본건은 부흥초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 업무 시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2012년에 사용승인된 도시형생활주택입니다. 9층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에 필요한 기반 시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본 건의 잠재적 리스크 요인입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채무 불이행 보증 후 채권자로 전환되었거나, 매각 절차에 HUG의 특정 조건이 적용됨을 의미합니다. 비록 등기부상 해당 임차인의 권리가 말소 예정이고 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, HUG와의 관련 세부 사항은 매수인이 직접 확인하고 명확히 파악해야 할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며, 특히 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 매수 시 허가 절차를 준수해야 하며, 향후 건물 신축 또는 증축 등에 있어 관련 법규의 제약을 받을 수 있습니다.

건축물 사용승인이 2012년으로, 준공 후 10년 이상 경과함에 따라 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 존재하지 않으며, 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 낙찰로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항과 복잡한 토지이용계획은 매수 전 철저한 사전 조사를 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

감정가는 주변 시세와 비교하여 합리적인 수준으로 판단되며, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 시장의 긍정적인 전망을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 131,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 건의 면적(46.75㎡)과 건축 연도(2012년)를 고려할 때, 적정 시세 범위는 120,000,000원 ~ 140,000,000원으로 추정됩니다.

권리 분석상 인수되는 임차인 보증금이 없고, 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 추가 확인이 필요하지만, 명확한 위험 요소가 관찰되지 않는 점을 감안할 때, 감정가 이하에서 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 87.8% 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 변동 및 경매 시장의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.