나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504097 [1] 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 남동구 논현동 소재 "호구포역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층중 8층 806호로서 외벽 : 스톤코트 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시 유리창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 자동화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 주상복합건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

서측 및 동측의 포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

임반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504097 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-5 인천논현포레오피스텔 8층806호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 3.89㎡ (약 1.18평)

건물면적: 21.11㎡ (약 6.38평)

총 면적 (토지+건물): 25.00㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 건물 정보

건물명: 인천논현포레오피스텔

건축연도: 2018년

층수: 총 15층 중 8층

구조: 철근콘크리트구조 (슬래브 지붕)

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 논현동, 지하철 '호구포역' 북서측 인근

주변 환경: 공동주택, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근 용이. 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

접근성: 서측 및 동측의 포장도로에 접해 있어 차량 출입이 용이함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 5월 22일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부채권 총액 120,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권 이전 등기 외 다수 등기 존재

* 을구 1순위 주택임차권 (곽영근, 보증금 120,000,000원, 전입/확정 2022-05-27)은 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 확인)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정)

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (곽 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-05-27

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 없음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 상권: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 형성. 오피스텔 밀집 지역.

교통 요지: 호구포역 인근으로 교통 편의성 우수.

잠재력: 지역 내 오피스텔 수요 존재 가능성.

5. 생활정보

주변 시설: 공동주택, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설 위치.

편의시설: 인근 버스정류장 및 전철역을 통한 접근성.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경이 언급되었으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 주택임차권에 대한 말소 동의 확약서가 제출되어 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임대관계 미상: 현재 공실 상태일 가능성이 있거나, 임대차 계약이 존재하나 파악되지 않은 경우일 수 있습니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없어 인수 부담 없음)

* 토지이용계획:

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 일부 규제가 적용됩니다.

* 토지거래계약 허가구역: 특정 조건 하에 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근 건축 연도(2018년)를 가지고 있으며 역세권에 해당하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 인수 조건 변경 및 임대 관계 미상 등의 특이사항은 잔금 납부 전 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 호구포역 인근으로 편리한 교통 환경 제공.

* 최근 건축 연도: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 낙찰 후 바로 명도 진행 가능.

* 지역 내 수요: 논현동 일대 오피스텔 수요 고려 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 21.11㎡)의 오피스텔은 2025년 11월 및 2026년 1월에 7,189만원에서 7,200만원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 9,000만원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.