나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501747 [1] 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재하는 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(인천2호선)'검바위역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 5층건내 제4층 제401호로서, 외벽은 치장벽돌 및 스톤코트 마감 등 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(202 5-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경501747 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 611-7 태성휴빌5차 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

2.2. 면적

토지면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 건축물 정보

건축년도: 2010년 (정보 내 JSON 분석 기반 추정)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 제4층 제401호

외벽: 치장벽돌 및 스톤코트 마감

창호: 하이샷시 창호

이용상태: 다세대주택으로 이용중

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, "간재울중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인천2호선 '검바위역' 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

말소기준권리: 2019년 6월 3일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(금168,000,000원)입니다.

경매개시결정 등기(2026타경501747)는 농협은행에 의해 2026년 5월 26일 접수되었으며, 매각으로 인해 근저당, 가압류 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 189,226,070원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 매매사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기(2009-2010년)에 건축된 검암동 일대 다세대주택의 거래 사례가 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ (약 9.30평) 규모의 주택이 2026년 1월 9,300만원에 거래되었습니다. (건물 2010년 준공, 3층)

* 72.87㎡ (약 22.04평) 규모의 주택이 2026년 1월 18,300만원에 거래되었습니다. (건물 2009년 준공, 3층)

* 62.67㎡ (약 18.96평) 규모의 주택이 2026년 1월 17,900만원에 거래되었습니다. (건물 2010년 준공, 4층)

5.2. 시세 분석

본건의 건물면적은 37.48㎡ (약 11.34평)이며, 감정가는 157,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 바탕으로 면적당 가격을 환산해보면, 30.72㎡ 규모 주택의 거래가액 9,300만원을 기준으로 본건 면적(37.48㎡)에 적용 시 약 1억 1,300만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

62. 67㎡ 규모 주택의 거래가액 17,900만원을 기준으로 하면, 37.48㎡ 규모 주택은 약 1억 700만원 수준으로 추정됩니다.

종합적으로 볼 때, 감정가 1억 5,700만원은 최근 거래 시세보다 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

* 주변에 학교(간재울중학교 등), 공원 등 교육 및 휴식 시설이 위치하고 있습니다.

* 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 인천2호선 검바위역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 "토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)"으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 주택 취득 시에만 적용되는 허가 구역으로 내국인 거래에는 직접적인 제한이 없을 것으로 보입니다.

* "상대보호구역", "과밀억제권역" 등에 해당되어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 불가했으므로, 실제 내부 상태와 공부상 현황이 상이할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (평가전례에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태 기준)

8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동 소재의 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 편의 시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리 및 임차인이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 형성되어 있으며, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 부분입니다. 토지거래허가구역 관련 내용은 외국인 취득 시에만 해당되어 일반적인 매수자에게는 큰 제약이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 교통 요지: 인천2호선 검바위역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 인프라: 학교, 공원, 상업 시설 등 주거에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계의 단순성: 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸되어 안전한 권리 확보가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 검암동 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 시세 정보 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로는 본건 건물 면적(37.48㎡)에 최근 유사 거래 사례의 면적당 가격(약 2,940,000원/㎡)을 적용하면 약 1억 1,025만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가 1억 5,700만원과 최근 거래 사례(약 1억 1,000만원~1억 1,300만원)를 고려하여, 초기 입찰가를 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 최근 시장 동향에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

11. 주변 시설 확인

본건 소재지(인천광역시 서구 검암동 611-7) 주변을 확인한 결과, 대규모 공장이나 혐오 시설은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다. 주로 주거 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 위치하고 있어 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.