나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71062 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 505-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2026.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 ‘유정초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야, 수목원 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 일련번호까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 부정형의 토지로서, 도로로 이용 중임. 일련번호(2): 부정형의 토지로서, 도로로 이용 중임. 일련번호(3): 인접지 대비 완경사의 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건이 노폭 약 4미터 내외의 도로임. 일련번호(2): 본건이 노폭 약 4미터 내외의 도로임. 일련번호(3): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) 일련번호(2) :보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>기타사항기재(산지관리법 협의 대상(2026.11.15.까지) 일련번호(3) :계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(4) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, (사용승인일 2022.11.29) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 인테리어 마감 등 창호 : 하이샷시 및 강화유리 마감 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재경보기 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상. 기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71062 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 505-8

* 용도: 단독주택

* 감정가: 389,795,400 원

* 토지 면적: 총 1061.00㎡ (약 321평)

* 토지 지분: 686.9942㎡ (약 207.8평) (매각 대상)

* 건물 면적: 97.58㎡ (약 29.5평) (매각 대상)

* 사용 승인일: 2022년 11월 29일

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OOO

* 특이사항: 일괄매각

2. 입지조건

* 위치: 경기도 포천시 소흘읍 이곡리 소재 ‘유정초등학교’ 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 본건 주변은 단독주택, 농경지 및 임야, 수목원 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음.

* 도로 상태: 본건 토지의 일부(일련번호 1, 2)는 노폭 약 4미터 내외의 도로로 이용 중이며, 일련번호 3은 서측 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 29일 접수된 강서신용협동조합의 근저당 (을3, 1,680,000,000원) 및 묵동신용협동조합의 근저당 (을3, 840,000,000원)임.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 경매로 인해 소멸될 예정임. 여기에는 본 경매 신청 채권자인 강서신용협동조합의 임의경매개시결정(갑7, 145,000,000원)도 포함됨.

* 낙찰 후 인수되는 권리: 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’는 없음.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 3,027,054,378원임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음.

* 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 거주하거나 임차한 사람이 있는지, 있다면 그들의 보증금이나 차임이 얼마인지에 대한 정보가 확인되지 않음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 밀집 지역 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 전형적인 상업지역 상권과는 거리가 있음.

* 인근에 유정초등학교가 있어 교육 환경을 이용할 수 있음.

* 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있음.

5. 생활정보

* 교육 시설: 유정초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경으로 활용 가능함.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

* 주변 환경: 자연 친화적인 환경(농경지, 임야, 수목원)과 주거 시설이 혼재되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 미상으로 인한 낙찰자의 부담 또는 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 제한사항이 있을 수 있음.

* 도로 이용 토지: 본건 토지의 일부가 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 활용에 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일부 지역에 산업단지 조성 및 폐기물 처리 시설 건립이 검토된 사례가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 신축된 단독주택으로 건물 상태가 양호하며, 넓은 토지 면적을 함께 취득할 수 있는 일괄매각 물건임.

* 다만, 주거 지역과 자연 환경이 혼재된 입지 특성상 대중교통 접근성이 다소 떨어지고, 미확인 임차인 존재 가능성 및 토지 이용 관련 각종 규제가 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

* 대규모 채권 총액이 등기되어 있었으나, 경매 신청 채권자를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편임.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮음.

* 넓은 대지 면적: 약 321평의 토지를 함께 취득하여 활용 가치가 높음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 별도 절차 없이 이용 가능.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리권역, 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 389,795,400 원

* 본 건은 신축 건물과 넓은 토지를 포함하고 있으며, 감정가는 토지 및 건물 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됨.

* 주변 연립주택(광릉빌리지)의 최근 매매가는 면적 138.82㎡ 기준 27,500만 원 ~ 30,000만 원 수준으로, 본 건 단독주택의 감정가와 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 참고할 수 있음.

* 본 건은 미확인 임차인 및 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 감정가 대비 100~110% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 유사 물건 시세 비교 분석 등을 통해 보수적으로 산정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.