나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71007 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 41-1 가야3차아파트 303동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 '신지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정평 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1,2종일반주거지역, 자연녹지지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

지분 매각이고, 공유자 우선매수신고는 1회에 한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

의정부지방법원 2026타경71007 (1)

소재지

경기도 양주시 백석읍 복지리 41-1 가야3차아파트 303동 4층403호

용도

아파트

감정가

78,000,000원 (토지 및 건물 지분 50%에 대한 감정가로 추정됨)

면적

토지 면적: 36.14㎡ (약 10.93평)

토지 지분: 18.072㎡ (50%)

건물 면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 지분: 29.985㎡ (50%)

매각 대상

토지 및 건물 지분 (50%) 매각

경매 구분

부동산강제경매

채권자

씨OOOOOO

특이사항

공유자 우선매수 신고 가능, 지분 매각

주의사항

본 건은 지분 매각 물건이며, 공유자 우선매수 신고는 1회에 한해 행사 가능합니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 소재 '신지초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 외부 공공도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1,2종 일반주거지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당(을7, 2016-11-02)을 기준으로, 소유권 이전 등기(갑3, 갑4, 갑5)가 확인되며, 씨케이저축은행의 5번 이정수 지분가압류(갑6, 2025-07-30, 100,000,000원) 및 5번 이정수 지분강제경매(갑7, 2026-05-22, 182,621,100원)가 진행 중에 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리

특이사항에 따라 인수되는 권리는 없습니다.

채무 관계

현재 등기부채권 총액은 155,200,000원이나, 강제경매 채권액은 182,621,100원입니다. 이는 특정 소유자(이정수)의 지분에 대한 채무로 인한 경매 개시 결정입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

지역 특성

주거 단지 및 학교가 밀집한 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 중심의 상권입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 4층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

아파트 정보

아파트명: 가야3차아파트

사용승인일: 1999년 8월 19일

동수: 4동

세대수: 203세대

최고층: 15층

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인한 공동 소유 문제

본 건은 전체 부동산의 50% 지분만 매각되므로, 잔여 지분 소유자와의 관계 설정 및 향후 활용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고 가능성

지분권자인 공유자가 최고가 매수 신고 금액으로 우선매수 신고를 할 경우, 본인이 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한해 행사 가능합니다.

임차인 현황

본 건에는 인수되는 보증금의 임차인이 없으나, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 보증금 인수 여부 및 대항력 유무 등을 추가 확인하는 것이 필요합니다.

혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 아파트 지분 매각 물건으로, 시세 대비 저평가된 감정가(7,800만원)가 강점으로 보입니다. 최근 동일 면적(59.97㎡)의 아파트가 14,700만원에서 15,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 50% 지분의 시장 가치는 약 7,350만원에서 7,900만원 수준으로 추정됩니다. 따라서 감정가는 시장가와 근접하거나 약간 낮은 수준으로 볼 수 있습니다. 그러나 공유자 우선매수 신고 가능성, 지분 매각에 따른 공동 소유 문제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 합리적인 감정가

본 건의 감정가(7,800만원)는 최근 실거래가(59.97㎡ 기준 14,700만원~15,800만원)를 고려했을 때, 50% 지분 매각 대상 물건으로서 시세에 부합하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

소액 투자 가능성

지분 매각이므로 상대적으로 적은 금액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

본 건의 감정가는 7,800만원이며, 최근 59.97㎡ 면적의 실거래가는 15,800만원(2026년 7월)입니다. 이를 기준으로 50% 지분의 시장 가치는 약 7,900만원으로 추정됩니다. 공유자 우선매수 신고 가능성 및 지분 매각의 특수성을 감안하여, 감정가 이상에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

권장 입찰가 범위

79,000,000원 ~ 85,000,000원

주의: 본 입찰가는 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히 공유자 우선매수권 행사 여부를 면밀히 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.