나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5344 [1] 서울특별시 금천구 독산동 928-4 엘림어린이집 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울독산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인근필지대비 완경사지의 세장형 토지로서, 노유자시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-12-26)( [제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년])<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(2017-12-19)(서울특별시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(2026-01-02)(지정기간: 2026.1.7.~2027.1.28.)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 연와조 및 경량철골구조 평스라브지붕 3층 건물로서 외벽 : 석재 및 목재패널붙임 마감 등, 창호 : 알루미늄 및 PVC창호 등입니다.

이용상태

본건은 1~3층 : 노유자시설(영유아보육시설, 상호 : 엘림어린이집)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조와 상이할 수 있는 바, 경매진행 시 참고바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문 및 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조와 상이할 수 있는 바, 경매진행 시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 928-4번지에 소재한 엘림어린이집으로, 서울남부지방법원 2026타경5344 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5344 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 928-4 엘림어린이집

* 토지 면적: 159.60㎡ (약 48.28평)

* 건물 면적: 275.78㎡ (약 83.43평)

* 감정가: 1,456,700,120원

* 용도: 노유자시설 (영유아보육시설)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '서울독산초등학교' 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남동측으로는 노폭 약 6M 내외의 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지 상태

본건 토지는 주변 필지들에 비해 완경사지에 위치한 세장형 토지입니다. 현재는 노유자시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 관계 요약

본 건의 등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 23일에 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당 (을13, 을14)입니다. 본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 677,463,304원으로 파악됩니다.

* 소유권 변동

토지의 경우 박화순 소유에서 박경자 소유로 이전되었으며, 건물의 경우 박화순 명의로 소유권 보존 등기 후 박경자에게 소유권이 이전되었습니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황에 따르면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었으며, 이에 따라 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이므로 잠재적인 권리 관계나 사실관계의 차이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

해당 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 지역입니다. '서울독산초등학교'와 같은 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 잠재적 상권 분석

현재 본 건은 '엘림어린이집'으로 운영되고 있어, 해당 지역의 보육 수요와 관련한 상권 분석이 중요합니다. 향후 건축 제한 해제 시, 지역 특성에 맞는 다양한 용도의 상업 시설로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

교육 시설로는 '서울독산초등학교'가 인접해 있습니다. 교통 면에서는 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 편의시설 접근은 용이할 것으로 예상됩니다.

* 추가 조사 필요 사항

보다 상세한 생활 편의를 위해 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의 시설과의 접근성 및 거리에 대한 추가적인 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법 제한

본건 토지는 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있으며, 제한 기간은 2025년 12월 26일까지 2년입니다. 이 기간 동안에는 신축, 증축, 개축, 대수선 등의 건축 행위가 제한될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 등 다양한 대상 및 지정 기간 존재)

* 건물 상태 불확실성

본 건물의 내부 확인이 소유자 및 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 불가능한 상태입니다. 따라서 현재 파악된 건물 구조 및 설비 상태는 표준적인 예상, 외부 관찰 및 도면에 기반한 것으로, 실제 내부 상태와 상이할 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 엘림어린이집 건물과 토지로, 현재 노유자시설로 사용 중이며 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리가 매각으로 소멸되는 비교적 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 하지만, 건축법상 착공 제한 기간이 존재하고, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 건물 내부를 직접 확인할 수 없어 실제 상태에 대한 불확실성이 높으므로, 철저한 사전 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 시설 운영: 현재 '엘림어린이집'으로 정상 운영 중인 점은 해당 용도에서의 지속적인 사업 가능성을 시사합니다.

* 지역 접근성: 서울 내 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 향후 개발 잠재력: 건축법상 제한 기간이 만료된 후, 지역의 수요와 시장 상황에 맞춰 건물을 재건축하거나 리모델링하여 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력이 있습니다. (단, 토지이용계획 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,456,700,120원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 현장 상태, 주변 실거래가 및 유사 물건의 최근 낙찰가율, 지역 개발 계획, 그리고 본 건이 가진 잠재적 리스크(특히 건축 제한 기간 및 조건) 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 경매 컨설턴트로서, 투자자는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 적정 낙찰가율을 적용한 자체적인 입찰가 산정 과정을 거치는 것이 중요합니다. 건축 제한 해제 시점과 향후 예상되는 활용 방안에 따라 입찰 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.