나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101019 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 3층315호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울남부터미널" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '남부터미널역(3호선)'이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제3층 제315호로서 (사용승인일 : 2018.12.26) 외벽 : 석재 붙임 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1은 오피스텔(주거용)로 이용중인 것으로 조사됨.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로 현황 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외,북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 서초중앙로5길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)~4) : 도시지역 , 일반상업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101019 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 기본 현황

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1601-10 서초어반하이오피스텔 3층315호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내

사용승인일: 2018년 12월 26일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

감정가: 197,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물면적: 19.30㎡ (약 5.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울남부터미널" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 3호선 "남부터미널역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 서초중앙로5길과, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을5 근저당권 (변승만, 200,000,000원, 2023.02.17. 접수)

말소예정 권리: 을5 근저당권, 갑3 강제경매 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 을6 주택임차권 (하세미, 210,000,000원, 2019.09.16. 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(하세미)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 12월 28일

확정일자: 2022년 12월 07일

배당신고일자: 2025년 02월 19일

대항력: 있음

비고: 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* 임차인: 하세미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 12월 28일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025년 02월 19일

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 권리관계 요약

본 물건의 총 채무액은 410,000,000원 (근저당 200,000,000원 + 강제경매 210,000,000원) 입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 하세미가 있으며, 보증금 210,000,000원에 대한 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 내에서는 관련 규정에 따른 허가가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에는 서울남부터미널이 있어 교통 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 서울 예술의전당이 비교적 가까운 거리에 위치하여 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 서울교육대학교, 서초중학교, 서초고등학교, 서울고등학교, 세화고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 가톨릭대학교 서울성모병원 등 종합병원 및 다양한 의료시설이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 편의성

지하철 3호선 남부터미널역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 있어 시내외 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 하세미의 보증금 210,000,000원입니다. 이 금액은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입 비용 증가 요인이 됩니다.

6.2. 토지거래허가구역

현재 물건지 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인의 자격 및 목적에 따라 토지거래 허가 취득이 필요할 수 있으며, 이는 거래 절차상 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 권리관계

이 외에도 채권총액이 410,000,000원에 달하여 경매 절차가 진행되었으며, 감정가 197,000,000원 대비 채무 총액 및 인수되는 보증금이 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서초구의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 역시 비교적 신축(2018년 사용승인)으로 양호한 상태입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원이 감정가 197,000,000원보다 높고, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 금액이므로 투자 시 총 지출 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 여부도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 핵심 입지: 지하철 3호선 남부터미널역 초역세권으로 교통이 매우 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년에 준공되어 건물 상태가 양호합니다.

* 주변 개발 가능성: 서초동 일대의 지속적인 개발 및 인프라 개선으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 12월 210,000,000원, 2026년 2월 200,000,000원, 2026년 6월 210,000,000원에 거래가 있었습니다. 이를 평균하면 약 206,670,000원 수준입니다.

감정가는 197,000,000원입니다.

주요 리스크인 인수되는 임차보증금이 210,000,000원임을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수되는 보증금 210,000,000원을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 순수 부동산 가치 측면에서 보았을 때, 시세의 하단부인 190,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 낙찰 후 실제 총 지출 비용은 입찰가에 인수 보증금 210,000,000원을 더해야 함을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.