나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101055 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 635-287 선경하이츠 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 노바밸류 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철2호선 봉천역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2014.01.16) 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 알루미늄 샷시 창호등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다. < 후첨 '내부구조도' 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 남측 하향 경사지대 내 3필 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(3) 3필지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 주택도시보증공사로부터 2026.10.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101055 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 635-287, 선경하이츠 1층 101호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층 / 지상 4층 중 1층

* 전용 면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

* 토지 면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

* 건물 사용승인일: 2014년 01월 16일

* 감정 가격: 348,000,000원

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울관광고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 및 상세 지도 검색을 통한 확인이 필요할 수 있습니다.)

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 주택임차권 (임차인: 김 ) - 보증금 370,000,000원. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (유한회사심스대부, 2022.10.24. 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금 370,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022년 04월 14일

* 확정일자: 2022년 03월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 하지만 등기부등본상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있어, 법적 효력 및 최종 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 임차인: 전 (보증금 0원, 차임 0원)

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사 확약서 관련: 임차인 김 이 제출한 확약서 내용은 임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지이나, 등기부상 '인수'로 기재된 권리가 우선하는 경우도 있으므로, 해당 확약서의 법적 효력과 최종 인수 부담 해제 여부는 반드시 법률 전문가를 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건은 다세대주택, 단독주택 등이 주로 분포하는 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

* 편의 시설: 봉천역 인근의 상업 시설 및 지역 내 마트, 병원 등 생활 편의 시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 봉천역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 교육: 본건 인근에 서울관광고등학교가 위치하고 있으며, 기타 주변 학군 정보는 교육청 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경: 비교적 조용한 주택가에 위치하고 있으며, 기본적인 주거 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 370,000,000원이 경매 배당으로 전액 충당되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 상당한 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사 확약서의 불확실성: 임차인이 제출한 확약서의 법적 효력이 매수인의 보증금 인수 부담을 완전히 면제해 줄 수 있을지에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 소재지는 여러 규정에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. (특히 외국인, 소규모주택정비 관리지역 등 지정 기간 및 대상 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 임차인 외 추가적인 임대차 관계나 점유 관계는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 3억 4천 8백만원에 비해 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 7천만원이 인수되는 점이 가장 큰 리스크입니다. 감정가가 인수해야 할 보증금보다 낮게 책정되어 있어, 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 임차인이 제출한 확약서 내용이 법적으로 효력을 발휘하여 보증금 인수 부담이 해소된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 주변 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보이므로, 법적 리스크가 해소될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 최근 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 취득 기회: 임차인의 확약서가 법적 효력을 인정받아 보증금 인수 부담이 면제될 경우, 시세 대비 상당한 할인율로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 봉천역 인근에 위치하여 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년식 건물로, 연식에 비해 비교적 최신 건물에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정하되, 시장 가치 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 40㎡)의 신축 빌라(2022년식)가 5억 4천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2014년식 건물임을 감안하여, 보수적으로 평당 1,100만원으로 산정 시, 적정 시가는 약 446,600,000원(40.60㎡ * 11,000,000원/㎡)으로 예상됩니다.

만약 임차인의 보증금 370,000,000원을 매수인이 인수해야 한다고 가정할 경우, 매수인의 총 실제 취득 비용은 입찰가 + 인수 보증금입니다. 총 취득 비용이 예상 적정 시가(약 446,600,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원으로 산정됩니다. (예: 446,600,000원 - 370,000,000원 = 76,600,000원)

주의: 위 예상 입찰가는 임차인의 보증금 370,000,000원을 매수인이 인수하는 것을 전제로 산출되었으며, 임차인이 제출한 확약서 내용이 법적으로 효력을 발휘하여 보증금 인수 부담이 면제될 경우, 입찰가는 달라져야 합니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금 부담을 고려한 매우 보수적인 금액이며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 보증금 인수 여부, 확약서의 법적 효력, 그리고 낙찰 후 예상되는 총 취득 비용을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.