나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101061 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-168 우송아르떼빌 비동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 소재하며, 주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2015.01.15.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사의 장방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항 임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101061 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-168 우송아르떼빌 비동 5층502호

건물명: 우송아르떼빌

구분: 도시형생활주택 (다세대주택)

토지면적: 22.73㎡ (약 6.87평)

건물면적: 36.85㎡ (약 11.15평) (전용면적 기준)

감정가: 2억 9천 2백만원

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2015년 01월 15일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

인접 도로상태:

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당 (채화정, 2021년 07월 13일 접수, 2억 7천 5백만원)

주요 권리 내역:

* 임차인: 이 (이우경)

보증금: 2억 8천만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 31일

확정일자: 2021년 04월 05일

대항력: 있음

배당신고일자: 2023년 06월 27일

인수 여부: 인수 (물건명세서에 의거, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인이 인수)

주의사항:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 이 씨가 보증금 2억 8천만원을 인수하는 조건입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하므로 이는 본 건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

등기부채권 총액: 5억 7천 5백만원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주로 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

주거환경:

주변 환경은 보통 수준으로, 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역입니다.

교통:

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

학군:

남강고등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담:

가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 2억 8천만원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 제한:

건축허가·착공제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규 확인 및 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2015년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 소형 가구에 적합한 면적을 가지고 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 편의시설 이용도 가능합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 8천만원을 인수해야 하는 중대한 권리 분석상의 위험이 존재합니다. 이 인수 부담을 고려할 때, 순수한 건물 가치에 대한 입찰가가 신중하게 산정되어야 합니다.

주변 실거래가를 분석한 결과, 유사한 신축 건물의 경우 본 건의 면적 대비 시세가 3억 2천만원에서 3억 9천만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가 2억 9천 2백만원은 이러한 시장 가격 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 이는 임차인 인수분을 고려하지 않은 금액으로 해석됩니다.

1.7. 투자 포인트

소형 신축 주택:

2015년 준공된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

가격 메리트 가능성:

선순위 임차인 인수라는 부담으로 인해 경매 시장에서 유찰될 가능성이 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

지역적 수요:

신림동은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 소형 주택에 대한 선호도가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

본 건의 전용면적은 36.85㎡ (약 11.15평)이며, 2015년 준공된 유사 건물의 최근 실거래가(2026년 7월)를 분석한 결과, 해당 면적의 시세는 평당 약 1,082만원에서 860만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 약 3억 2천만원에서 3억 9천만원으로 추정할 수 있습니다.

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 추정된 시장 가치에서 인수해야 할 보증금(2억 8천만원)을 차감하여 산출합니다.

예상 시장 가치 (최소): 3억 2천만원

예상 시장 가치 (최대): 3억 9천만원

시장 가치에서 인수 보증금(2.8억)을 제외할 경우,

최소 추정 입찰가: 3억 2천만원 - 2억 8천만원 = 4천만원

최대 추정 입찰가: 3억 9천만원 - 2억 8천만원 = 1억 1천만원

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 4천만원에서 1억 1천만원 수준으로 고려할 수 있습니다.

다만, 이는 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 반영한 보수적인 추정이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상 가능성, 배당 순위, 낙찰 후 추가 자금 운용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 110,000,000원 (4천만원 ~ 1억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.