나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101057 [1] 서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울관악초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동 유형의 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하여 교통편 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 구분 소유된 3층 301호로서, (사용승인일 : 2020.3.13) 외벽 : 인조대리석 석재 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지 내 자체지반 평탄화한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 95-91 :도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경101057 (1) 서울중앙지방법원

서울특별시 관악구 신림동 95-91 뷰테라스 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 21.02㎡ (약 6.36평)

토지지분: 21.02㎡ (약 6.36평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 확인)

건축년도: 2020년 3월 13일 사용승인 (자료)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울관악초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 동 유형의 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. (자료)

* 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통편은 보통 수준으로 평가됨. (자료)

* 토지이용계획 및 제한상태

- 신림동 95-91: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2026년 5월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부채권 총액: 285,000,000원)

* 선순위 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 특히 김승희 씨의 경우 대항력 있는 임차인으로 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인 1: 김

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 30일

확정일자: 2022년 5월 9일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기 (2024년 6월 10일 접수)로, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

* 임차인 2: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

* 기타 권리사항

본건은 토지/건물 일괄매각이며, 등기부등본상 소유권 관련 변동 및 주택임차권, 강제경매 등기 등이 확인됩니다. 을구 3번 주택임차권은 매수인이 인수하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 신림동 일대는 주거지역으로, 주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 상업시설 및 편의시설 이용이 용이한 지역으로 평가됩니다. (자료)

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 인근에 서울관악초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다. (자료)

주변에는 국공립 및 민간 어린이집이 다수 위치해 있습니다. (자료)

* 혐오시설 정보

제공된 자료 및 외부 검색을 통해 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 김승희 씨의 임차보증금 285,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 이는 사실상 해당 보증금만큼 추가 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 신축 건물(다세대주택)이라는 장점이 있으나, 285,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 인수 부담이 크다는 점이 가장 큰 문제입니다. 감정가(291,000,000원)와 인수 보증금(285,000,000원)의 차이가 적어, 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인의 실질적인 인수가는 높아지게 됩니다. 따라서 철저한 권리분석과 명확한 보증금 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 건축되어 비교적 최신 건물이라는 점은 장점입니다.

* 지역적 가치: 서울 관악구 신림동 일대는 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. (자료)

* 잠재적 수익률: 만약 보증금 인수 부담을 고려하여 적정가 이하로 낙찰받는다면, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 최근 시세 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 시세 분석 (자료)

- 2015년 준공, 29.56㎡ (약 8.94평) 다세대주택이 2026년 7월 320,000,000원에 거래되었습니다.

- 본건은 2020년 준공, 29.92㎡ (약 9.05평)으로 면적이 유사하며, 준공 시기가 더 최신입니다. 이를 고려할 때, 본건의 현재 시장 가치는 최소 320,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가 산정

시장 가치 (약 320,000,000원) - 인수 보증금 (285,000,000원) = 35,000,000원

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 35,000,000원으로 산정됩니다.

총 실질 인수가는 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 35,000,000원 + 285,000,000원 = 320,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 291,000,000원보다 높으나, 시장가치 범위 내로 판단됩니다.

입찰 시에는 보증금 전액 변제 여부 및 실제 인수될 금액을 최종 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.