나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101003 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성아파트" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "지밸리마인드" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건(사용승인일: 2021.07.23) 중 제13층 제1307호로서 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 2필 일단의 부정형 토지로서 지밸리마인드 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "지밸리마인드" 서측으로 시흥대로, 북측으로 시흥대로166길 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(20 17.12.21.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재 단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 추가로 토지 1655-15번지는 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 토지 1655-17번지는 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터 후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰, 인근주민 탐문 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101003 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 13층1307호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

건물면적: 14.96㎡ (약 4.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 장OO

건축년도: 2021년 7월 23일

1.1. 입지조건

2.

2.

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미성아파트" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통: 본건이 속한 "지밸리마인드"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철 2호선)이 소재하여 제반 교통 상황은 보통인 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 서측 시흥대로, 북측 시흥대로166길 등과 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

2.

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 서울중앙지방법원 2026타경101003 강제경매개시결정(2026-05-21 접수)입니다.

* 인수되는 권리:

* 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 을구 1번 주택임차권: 권리자 장지윤, 임차금액 197,500,000원, 전입일자 2025-02-12, 확정일자 2025-01-31.

* 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권이전(갑6), 소유권이전4번신탁등기말소(갑5), 국민건강보험공단의 압류(갑8) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 장지윤이 신청한 강제경매(갑7)는 말소기준권리로, 현재 진행 중인 경매 개시로 인해 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 197,500,000원

* 차임: 0원 (월세가 없거나 미기재된 상태입니다)

* 전입일자: 2025-02-12

* 확정일자: 2025-01-31

* 대항력: 있음

* 총 인수 보증금: 197,500,000원 (배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

1.3. 상권분석

2.

2.

* 본 물건은 구로디지털단지역 역세권에 위치하여 풍부한 직장인 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

* 주변에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능과 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

* 구로디지털단지역 인근은 IT 산업 단지로서 관련 기업 종사자들의 배후 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 해당 건물인 "지밸리마인드"는 비교적 신축 건물로, 최신식 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

2.

* 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 오피스텔, 근린생활시설 등이 주변에 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택으로 분류될 수 있는 소형 오피스텔로, 1인 가구 직장인 등의 주거 수요에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

2.

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 197,500,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 해당 오피스텔의 감정가(196,000,000원)보다 높습니다.

* 낮은 건물 면적 대비 높은 보증금: 약 4.53평의 소형 오피스텔임에도 불구하고 보증금이 197,500,000원으로, 이는 일반적인 시세보다 높을 가능성이 있으며, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지거래 허가 구역: 본 토지는 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 이용 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 내부 구조 상이 가능성: 집합건축물대장상의 도면과 실제 내부 구조가 발코니 확장 등으로 인해 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 건물 인근에서 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

2.

2.

본 물건은 구로디지털단지역 인근에 위치한 신축 오피스텔로서 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 약 4.53평의 매우 작은 면적 대비 197,500,000원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 점이 큰 부담 요인입니다. 이는 감정가보다 높은 금액이므로, 인수 금액을 고려했을 때 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 시세 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

2.

* 역세권 소형 오피스텔: 구로디지털단지역 직주근접 수요를 기반으로 한 임대 수익 가능성.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신식 설비와 깔끔한 건물 상태 기대.

* (주의: 투자 포인트는 인수해야 할 보증금 액수와 현재 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

2.

2.

본건의 감정가는 196,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 선순위 임차인의 보증금이 197,500,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 매수인이 실제로 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 넘어서게 됨을 의미합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 총 부담 금액 (시세 또는 감정가 기준) - 인수 보증금 = 입찰가

만약 본 건의 현재 시장 가치를 감정가 수준인 196,000,000원으로 가정한다면,

196,000,000원 (시가) - 197,500,000원 (인수 보증금) = -1,500,000원

계산 결과가 음수로 나오므로, 현재 감정가 수준에서 입찰할 경우 손실이 예상됩니다.

이에 따라, 본 건에 대한 예상 입찰가는 매우 낮게 책정될 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 1,000,000원 ~ 10,000,000원

이는 해당 금액으로 입찰 시, 총 부담 금액이 198,500,000원 ~ 207,500,000원이 되며, 이를 고려한 보수적인 접근이 필요함을 나타냅니다. 실제 입찰가는 현지 시세, 향후 임대 수익률, 그리고 인수하는 보증금 액수를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.