나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101030 [1] 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가서 PDF 참조.

교통상황

감정평가서 PDF 참조.

건물의 구조

감정평가서 PDF 참조.

이용상태

감정평가서 PDF 참조.

설비내역

감정평가서 PDF 참조.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가서 PDF 참조.

인접 도로상태등

감정평가서 PDF 참조.

토지이용계획 및 제한상태

감정평가서 PDF 참조.

공부와의 차이

감정평가서 PDF 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101030 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 갑5 권리자)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층204호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 정보

감정가: 284,000,000원

토지면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

토지지분: 18.38㎡ (약 5.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.40㎡ (약 8.90평)

건물지분: 29.4㎡ (약 8.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보:

건물명: 성진리치빌5차

주소: 서울특별시 관악구 신림동 713-1번지 (신규 도로명: 서울특별시 관악구 난곡로31길 53)

건축물 구조: 철근콘크리트구조

준공일자: 2021년 02월 02일 (사용승인일 기준)

층수: 총 5층 중 2층

2. 입지조건

2.1. 교통

해당 물건지 인근에는 신림역(지하철 2호선) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 버스 노선으로는 461, 504, 506, 5535, 651 등이 있으며, 신림사거리·신림역 인근에 위치합니다.

2.2. 주변환경 및 편의시설

물건지 주변에는 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의시설 정보는 감정평가서 PDF 참조가 필요합니다.

2.3. 학군

인근에 서울신우초등학교(공립)가 있으며, 배정 가능한 주변 중학교로는 신림중학교(공립) 등이 있습니다. 신림중학교는 과거 기피 학교에서 현재는 개선된 학교 환경으로 선호도가 높아지고 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 관악구 봉천동으로 이전 논의가 있었던 남부순환도로사업소의 사례는 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기(갑1) 후 공유자 이전 등기(갑2)가 이루어졌습니다. 이후 관악세무서장의 압류(갑3)가 말소기준권리로 등기되었으며, 서울특별시 압류(갑4), 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑5)이 등기되었습니다. 모든 후순위 권리는 경매로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이영의 (이 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 31일

* 확정일자: 2021년 08월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 3번 주택임차권(이영의)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 보증금 280,000,000원으로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 빌라가 다수 분포하고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하며, 생활 편의 시설 또한 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

4.2. 주변 시세

최근 매매 정보 분석 결과, 비슷한 규모의 다세대주택 매물이 2026년 7월 기준 185,000,000원 (1991년 건축, 30.92㎡)부터 320,000,000원 (2015년 건축, 29.56㎡)까지 다양하게 거래되었습니다. 본 물건은 2021년 준공으로 비교적 신축에 속하여 시세 대비 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 (생활 편의)

물건지 인근에는 신림동 주민센터가 있으며, 쇼핑몰, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 신림동에는 청년들을 위한 커뮤니티 공간인 '신림동 쓰리룸'이 운영되는 등 지역 사회 지원 시설도 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다. 대항력 있는 임차인(이영의)의 보증금 280,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다.

6.2. 기타 리스크

정비구역 지정 여부는 향후 재개발 또는 정비 사업 진행 가능성을 내포합니다. 이는 장기적으로 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 우수하고 비교적 신축(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 2억 8천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인 보증금 인수 여부 및 금액이 낙찰가의 총 매입 비용에 미치는 영향을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2021년 준공으로 비교적 최신 축에 속하여 관리 상태 및 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 교통 환경: 신림역 및 다수의 버스 노선 인접으로 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

* 정비구역 지정 가능성: 향후 지역 정비 또는 재개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 2015년 건축된 29.56㎡ 면적의 물건이 320,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 29.40㎡ 면적에 2021년 준공으로, 신축임을 감안할 때 시세는 최소 320,000,000원 이상으로 추정됩니다. 감정가(284,000,000원)는 주변 시세 및 신축 연식 대비 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 인수해야 하므로, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 320,000,000원 ~ 350,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 시세(330,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(280,000,000원)을 제외하면, 실질적인 입찰 희망가는 약 50,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 투자자가 해당 물건을 시장가에 매입하는 효과를 가지게 됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 대략 50,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.