나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12007 [2] 울산광역시 중구 성남동 190-239 성남프라자 2층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 ""가온중학교"" 남측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 번영로, 화합로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측 및 남서측으로 각각 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-03-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-08-28)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(울산여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)
벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 2017.12.19에 사용승인되었으며,
외벽: 몰탈위페인트칠, 복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽: 내장 타일 붙임, 벽지 바름, 인테리어 마감 등,
창호: 샤시창임.

일련번호(2-1)
벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서 2017.12.19에 사용승인되었으며,
외,내벽: 몰탈위페인트칠,
창호: 샤시창임.

이용상태

일련번호(2)
1층: 근린생활시설(상호: 페이축산), 주택임.
2층: 주택임.

일련번호(2-1): 부속 변소임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(2)의 부합물 및 종물로 보이는 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ)이 소재하여 개략적인 실측면적으로 사정하여 평가하였음.
(ㄱ)샤시조 샤시지붕 2층 소재(보일러실) 약 2㎡
(ㄴ)판넬조 판넬지붕 2층 소재(보일러실) 약 0.4㎡
(ㄷ)조적조 슬라브지붕 2층 소재(창고) 약 2㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.

나. 기타사항: 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 ""성남공영주차장"" 북동측 인근에 위치하는
성남프라자 2층 122호로서 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박
및 위락시설 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 122호로서,
외벽: 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅,
내벽: 석고보드 및 내장타일 마감 등,
창호: 샤시창,

이용상태

판매시설임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수시설, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반 평탄한 사다리형 토지로서 판매시설, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터, 북동측으로 폭 6~7미터의 포장도로와 접하고 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타사항
일련번호(3)은 본건과 다른 호를 구분하는 벽체가 없으나 건축물현황도, 바닥 경계표시, 타 호수의
건물번호 등을 고려하여 본건의 위치를 확인하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12007 (2)

소재지: 울산광역시 중구 성남동 190-239 성남프라자 2층 122호

신 주소지: 울산광역시 중구 중앙3길 6 (성남동)

건물명: 성남프라자

용도: 근린상가 (판매시설)

건물 규모: 지하 4층, 지상 8층 건물 중 2층 122호. 건물 연면적 약 21,019.03㎡ (약 6,358.5평)

토지 면적: 2.83㎡ (약 0.86평)

토지 지분: 2.8305㎡

건물 면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물 지분: 8.33㎡

감정가: 7,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 최OO

특이사항: 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 소재

특수물건정보: 공유물분할경매, 대항력 있는 임차인 소재

2. 입지조건

건물 주변 환경:

본건은 울산광역시 중구 성남동 소재 ""성남공영주차장"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 숙박 및 위락시설 등으로 형성된 상업지대입니다. 또한, 주택가와도 인접해 있습니다.

교통 접근성:

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 번영로, 화합로 등 주요 도로가 인근에 통과하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역(2019-07-04), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

1. 1994-09-08: 소유권 이전 (김해생)

2. 2022-09-16: 소유권 이전 (권경란 외 4명, 상속)

3. 2025-06-19: 강제경매 (최문화 외 1명) - 본건 경매의 말소기준권리

등기부채권 총액: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 권혁조 (권 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2010-07-30

* 대항력: 있음

주의사항:

본건에는 대항력 있는 임차인 권혁조가 존재하며, 전입일자(2010-07-30)가 말소기준권리(2025-06-19)보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 보입니다. 임차인의 보증금액은 명확히 기재되어 있으나, 인수되지 않는다는 점과 공유물분할 경매의 특성을 고려하여 법률 전문가와 상담 후 신중하게 접근해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부 상 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 등은 언급만 되어 있습니다).

4. 상권분석

본건이 위치한 성남동 일대는 울산광역시의 주요 상업지대로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박 및 위락시설 등이 밀집해 있습니다. 성남프라자는 이러한 상업지구 내에 위치하며, 주변에 공영주차장 등이 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다. 이는 소규모 점포 운영이나 임대 수익을 고려할 때 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 교육 시설:

단지 남측 인근에 가온중학교가 있으며, 울산여자중학교가 인근 보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 편의시설:

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공유물분할 경매의 특수성:

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 일반 강제경매와 달리 소유권 관계 및 분배 방식에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 미인수:

임차인 권혁조는 대항력이 있으나 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 보입니다. 이는 임차인과의 명도 과정이나 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

매우 작은 면적:

토지 2.83㎡, 건물 8.33㎡의 작은 면적은 해당 공간의 활용성을 제한할 수 있으며, 특정 업종의 입점이나 재매각 시 어려움이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상의 일부 제한:

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(울산여자중학교) 등은 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 성남동의 상업지구 내에 위치한 근린상가(판매시설)입니다. 공유물분할을 위한 경매라는 점과 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 인수되지 않는다는 특수한 권리관계는 본건의 핵심적인 고려 사항입니다. 매우 작은 면적은 활용성을 제한할 수 있으나, 상업지구라는 입지적 장점은 존재합니다. 감정가가 700만원으로 책정된 점은 통상적인 시세와 비교하여 매우 낮은 수준으로, 현장 확인 및 추가적인 시장 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

상업지구 내 입지:

도심 상업지역에 위치하여 잠재적인 임대 수익 또는 직접 상가 운영이 가능합니다.

공유물분할 경매 기회:

공유물분할 경매는 일반 경매보다 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 고려하여 산정될 것입니다. 본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 상가 임대차 시장 동향 파악, 그리고 공유물분할 경매의 법률적 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.