나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20419 [3] 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1285-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-답으로 이용중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-본 건은 선행사건(매각대상 공유자 차도훈 지분)과 후행사건(매각대상 전체 지분)이 병합되어 토지 전체(1/1)를 매각하는 건임.
-감정평가액 및 최저매각가격은 선행사건의 감정평가서상 단가(㎡당 51,000원)를 기준으로 토지 전체 면적에 적용하여 산출한 금액임(토지 전체 감정가액: 269,739,000원).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20419 (3)

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1285-1

용도: 답 (논)

감정가: 269,739,000원

토지면적: 5,289.00㎡ (약 1,599.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (토지 전체 1/1 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필수 제출, 공유자우선매수신고 가능.

주의사항:

* 본 건은 답으로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 선행 및 후행 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 토지 전체(1/1)를 매각합니다.

* 감정평가액 및 최저매각가격은 선행 사건의 감정평가서상 단가(㎡당 51,000원)를 기준으로 토지 전체 면적에 적용하여 산출되었습니다.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 함안군 칠북면 덕남리는 함안군의 동북부에 위치하며, 군청 소재지로부터 약 21.5km 거리에 있습니다. 동북쪽이 높고 서남쪽이 낮은 지형적 특징을 가집니다.

* 교통: 60번 지방도의 일부인 칠북로가 인접해 있어 접근이 가능합니다. 주변 개발 계획에 따르면 도로 확충 사업 등이 포함되어 있어 교통 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

* 주변 환경: 칠북면은 과수 재배에 적합한 토질과 기후를 가지고 있어 단감, 포도, 복숭아 등 농업이 주 소득원인 농촌 지역입니다. 최근 칠북면 기초생활거점조성사업(2단계)이 추진되어 주민 생활 편의 증진 및 배후마을 지원 서비스 강화가 이루어지고 있습니다. 또한, 2011년에는 이령권역 종합정비사업을 통해 기초생활 기반 확충, 지역 소득 증대, 지역 경관 개선 등의 사업이 계획 및 시행된 바 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (창녕농업협동조합, 2013-04-29 접수, 채권액 170,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위인 모든 권리 (갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑8-1 등)는 매각으로 소멸됩니다. 여기에는 경북신용보증재단, 신용보증기금, 마산세무서장, 창녕농업협동조합 등이 신청한 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 포함됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 '지상권개요'만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 비어 있어 별도 확인이 필요합니다. 일반적으로는 인수되는 권리가 없으나, 등기부상 명확히 기재되지 않은 특이사항(예: 유치권, 법정지상권 등)은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 등기부상 별도의 임차인 현황은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

* 칠북면은 농업 중심의 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 활성화를 위한 다양한 노력이 진행 중으로, 함안군 차원에서 전통시장 및 골목상권 활성화 사업을 추진하고 있습니다. 또한, 함안사랑상품권 제도를 통해 지역 내 소비를 촉진하고 있습니다.

* 인근 도시인 함안읍, 창원시 등과의 연계성을 통해 생활 및 상업 기능을 보완할 수 있습니다. 2030 함안군 장기종합발전계획에서도 칠원생활권(칠원·대산·칠서·칠북)의 상권 활성화를 통한 지역경제 활력에 중점을 두고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 칠북초등학교는 2015년에 칠서초등학교와 통합되었습니다. 인근 학교로는 칠서면의 칠성중학교, 칠원읍의 칠원고등학교 등이 있습니다.

* 편의시설: 칠북면 자체 내의 편의시설은 농촌 지역 특성상 제한적일 수 있으며, 면사무소, 농협 등이 기본적인 행정 및 금융 서비스를 제공할 것으로 보입니다. 보다 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 함안읍 등 인근 주요 지역으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 문화/여가: 칠북면에는 3.1독립운동 기념탑이 있으며, 지역 발전을 위한 어울림센터 건립 등 문화 복지 시설 확충 노력이 진행 중입니다. 또한, 함안군 전체적으로는 함안공설운동장, 문화예술회관 등 다양한 체육 및 문화 시설을 운영하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 '답'으로 토지이용계획확인원 및 농지법에 따른 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 입찰 무효 처리가 되므로, 사전에 자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 중복병합사건: 복수의 사건이 병합되어 진행되는 경우, 권리관계나 절차 진행상 복잡성이 있을 수 있으므로 경매 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 있을 경우, 최고가 매수신고인이 납부할 금액으로 우선 매수 신고를 할 권리가 있습니다. 이에 따라 낙찰이 되지 않거나, 낙찰 후 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

* 농업 외 토지 이용 규제: 농지법 외에 해당 토지의 구체적인 개발 행위 제한이나 용도 지역 규제 등을 토지이용계획확인원을 통해 상세히 확인해야 합니다. (예: 칠북가연 지구단위계획 구역 지정 사례 있음)

* 혐오시설 확인: 검색 결과, 함안군 가야읍에 위치한 폐기물종합처리장의 이미지 개선 사업이 언급되는 등, 지역 내 혐오시설에 대한 주민들의 인식이 존재합니다. 대상지 주변에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 칠북면에 위치한 답(논) 토지로, 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1285-1에 소재합니다. 총 면적 5,289.00㎡에 대한 토지 전체 매각 건이며, 감정가는 269,739,000원입니다.

이 지역은 농업이 주된 산업이며, 지역 균형 발전을 위한 여러 정비 사업이 추진되고 있어 점진적인 생활 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 낙찰이 무효가 되거나 보증금이 몰수되는 등 중대한 리스크가 발생합니다. 또한, 중복 병합 사건 및 공유자 우선 매수 신고 가능성 등 경매 절차상의 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농지 개발 또는 농업 경영 잠재력: 농업 활동이 가능한 지역으로, 장기적인 관점에서 농지 가치 상승 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 지역 균형 발전 및 인프라 개선: 함안군 칠북면의 개발 계획 및 정비 사업은 지역의 생활 환경 개선과 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 경매 물건으로서의 가격 메리트: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 이는 입찰 시 경쟁률 및 시장 상황에 따라 달라집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 269,739,000원이며, 최저매각가격 또한 이와 유사한 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

입찰 시에는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 충분히 고려해야 합니다.

리스크 요인들을 감안할 때, 무리한 고가 입찰보다는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 현명할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 269,739,000원 내외에서, 철저한 사전 조사 후 결정하는 것을 권장합니다. (인수되는 임차 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.