나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20419 [2] 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1192 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
-과수원으로 이용 중이며, 제시외 수목 감나무(감정평가서상 일련번호 ㄴ) 매각 포함.
-지상에 소재하는 제시외 수목 감나무 외 활잡목은 토지에 포함하여 평가함.
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20419 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

감정가: 48,782,000원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 함안군 칠북면 덕남리 1192

용도: 전 (밭)

토지면적: 678.00㎡ (약 205.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항

중복병합사건, 농지취득자격증명 필요, 과수원으로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 부동산은 경상남도 함안군 칠북면 덕남리에 소재하며, 주변은 농경지 및 임야, 소규모 주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량 접근은 가능하나 도로 상황은 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적도상 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 차량 및 보행자 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 10월 26일 접수된 경북신용보증재단의 가압류 (갑2) 입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전: 차도훈 (1994-05-04)

* 가압류: 경북신용보증재단 (2023-10-26, 44,680,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-11-28, 14,424,874원)

* 압류: 마산세무서장 (2024-12-06)

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-02-28)

* 가압류: 창녕농업협동조합 (2025-03-31, 16,547,880원)

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (합계 0원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등은 별도 확인 필요)

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 75,652,754원입니다.

4. 상권분석

4.1. 농업 지역 특성

본건은 농경지(전)로 이용되고 있으며, 과수원으로 활용되고 있습니다. 함안군 칠북면은 지역 경제의 상당 부분을 농업이 차지하고 있어, 주변 토지 역시 농업적 목적의 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 가능성

맹지이고 농지라는 점에서 일반적인 상업 또는 주거 개발에는 제약이 따르나, 농업 생산성 향상이나 관련 시설 도입 등 농업 특화 개발 가능성은 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

함안군 칠북면 소재지 내에는 기본적인 편의시설(마트, 소규모 병원, 관공서 등)이 있으나, 규모가 크지 않아 생활 편의를 위해서는 함안읍 또는 인근 도시로의 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

주변 주요 도로망과의 연계는 가능하나, 본건 자체의 맹지 상태로 인해 접근성에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 맹지

지적도상 맹지이므로, 건축, 개발, 영농 활동 등을 위해 인접 토지 소유자와의 토지사용 동의 또는 별도의 통행로 확보가 필요합니다. 이는 재산권 행사 및 가치 상승에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 제시외 수목

과수원으로 이용 중이며, 감정평가서상 일련번호 ㄴ의 감나무는 매각에 포함됩니다. 그 외 활잡목은 토지에 포함하여 평가되었으므로, 낙찰자는 이를 포함한 상태로 인수하게 됩니다.

6.4. 중복병합사건

중복병합사건의 경우, 여러 개의 사건이 하나로 묶여 진행되는 것으로, 본건 자체의 권리관계 변동보다는 절차상의 통합으로 이해될 수 있습니다. 하지만 관련 사건 내용을 추가 확인하여 혹시 모를 추가적인 영향이 있는지 검토하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 함안군 칠북면 소재 농지로서, 감정가는 48,782,000원입니다. 권리상 인수할 임차인은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정입니다. 그러나 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적인 점은 중요한 고려사항입니다. 과수원으로 이용 중이며 특정 수목이 매각에 포함되는 점도 확인이 필요합니다. 전반적으로 투자 시 농지법규 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 구체적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 농업 잠재력

함안군 지역의 농업적 특성을 고려할 때, 영농 목적 또는 농업 관련 사업 추진 시 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

8.3. 권리관계 무하자

인수할 권리 부담이 없어 권리분석 측면에서는 비교적 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 구체적인 활용 방안, 낙찰자의 자금 동원 능력, 그리고 농지취득자격증명 및 맹지 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원이므로 이를 제외한 산정은 불필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.