나이스옥션 법원경매 대구 2024타경5769 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 985-17 나동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하는 "영대병원네거리" 남동측 인근에 위치하는
"통칭) 대성맨션 제나동 제5층 제503호 (전유면적: 71.36㎡)" 단위세대로서, 부근 일
대는 단독주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성된 지역으로서, 생활편의시설
과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진·출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철1호선 "영대병원역"
및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 편리시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 중 제5층 제503호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위 페인팅,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
바닥: 장판지깔기 및 타일마감 등,
창호: 새시창입니다.

이용상태

가) "아파트"로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 토지로서 접면도로와 등고평탄하며, 현황 "아파트부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 북·남측으로 폭 약 6m의 포장도로, 서측으로 폭 약 1-2m의 포장도로에 각각 접합
니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2003-08-07), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

-지분매각(공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음)
-갑구 순위 3번 매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기청구권 가처분 등기(2021. 6. 28. 등기) 있음.
-이에 대해 가처분채권자가 소유자들을 상대로 가처분의 본안소송인 소유권 이전등기 사건으로 화해권고결정이 확정되었음(대구지법 2021가단113413호).
-경매의 효력을 가지고 위 가처분채권자에게 대항할 수 없고, 매각이후라도 매수인은 소유권을 상실할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경5769 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 985-17, 나동 5층 503호

도로명주소: 대구광역시 남구 봉덕로6길 16 (봉덕동)

용도: 아파트

감정가: 43,000,000원

토지 면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

토지 지분: 4.5710524㎡ (약 1.38평)

건물 면적: 71.36㎡ (약 21.6평, 전용면적)

건물 지분: 15.513664㎡ (약 4.69평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 베네핏소셜주식회사

1.1. 입지조건

주위환경

본 건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하며 "영대병원네거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 다양한 생활편의시설과의 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 지하철 1호선 "영대병원역"과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태

본 건의 북측과 남측으로는 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있으며, 서측으로는 폭 약 1-2m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획

본 건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 19일 접수된 베네핏소셜주식회사의 부동산 강제경매 개시 결정 등기 (갑구 6번)입니다. 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 존재하지 않습니다.

주요 등기 사항

* 1988년 9월 23일 김덕경 소유권 이전 등기 (갑구 1번)

* 2021년 6월 17일 김경미 외 5명 상속 소유권 이전 등기 (갑구 2번)

* 2021년 6월 28일 코리아신탁주식회사 가처분 등기 (매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기청구권, 갑구 3번). 이 등기는 말소 예정으로 표시되어 있으나, 아래 '잠재적 리스크' 섹션에서 상세히 설명합니다.

* 2024년 6월 19일 베네핏소셜주식회사 강제경매 등기 (갑구 6번) - 말소기준권리.

채권 총액

본 건과 관련하여 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 채권자 베네핏소셜주식회사의 경매 신청 금액은 70,000,000원입니다.

임차인 현황

본 건의 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않아 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경

대구광역시 남구 봉덕동 일대는 주거지역과 상업시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 영대병원네거리 인근으로 유동인구가 많아 상업 활동이 활발한 지역입니다.

생활편의시설

영대병원, 각종 병원, 은행, 관공서, 쇼핑시설, 음식점 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 매우 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설 정보

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 정보

본 건은 대구광역시 남구 봉덕동 985-17번지에 위치한 '대성맨션' 나동 5층 503호입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 해당하며, 전유면적은 71.36㎡ (약 21.6평)입니다. (분양면적 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

이용 상태

현재 '아파트'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

건축 구조 및 마감

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 장판지 깔기 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

설비 내역

위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용 및 제한

토지는 대체로 사다리형이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

공부와의 차이

건축물대장 등 공부상의 내용과 실제 현황과의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대 관계

본 건의 정확한 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 중요한 리스크는 '매도청구권 행사에 따른 소유권이전등기청구권 가처분 등기 (갑구 3번, 2021.06.28 등기)'와 관련된 사항입니다.

이 가처분은 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있으나, 해당 가처분채권자는 이미 소유자들을 상대로 가처분 본안 소송인 소유권 이전등기 사건에서 화해권고 결정을 확정받은 상태입니다 (대구지방법원 2021가단113413호).

이로 인해, 본 경매의 효력으로 해당 가처분채권자에게 대항할 수 없으며, 매각 이후에도 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있는 심각한 위험이 존재합니다. 이는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

추가 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 취득 후 타 지분 소유자와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 특별 매각 조건으로 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사할 수 있어, 낙찰 후에도 소유권을 확보하지 못할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 미상이므로, 혹시 모를 미확인 임차인의 권리 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 건은 대구 남구 봉덕동의 준수한 입지에 위치한 아파트 지분 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

그러나, '매도청구권에 따른 소유권 이전 등기 청구권 가처분'과 관련된 본안 소송에서의 확정된 화해권고 결정으로 인해, 매수인 소유권 상실 가능성이 매우 높은, 특수 권리 분석이 필수적으로 요구되는 물건입니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수 조건 또한 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

이러한 심각한 리스크에도 불구하고, 감정가가 4,300만원으로 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 만약 리스크가 해소되거나 특정 상황에서 유리한 조건이 된다면 낮은 투자금으로 진입을 고려해볼 수 있으나, 일반적인 투자 물건으로 접근하기에는 매우 위험도가 높습니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 감정가

4,300만원이라는 낮은 감정가는 초기 투자 부담을 줄여줄 수 있는 잠재적인 요소입니다.

우수한 입지

영대병원네거리 인근의 준수한 입지로, 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 여력은 존재한다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '소유권 상실 가능성'이라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있어, 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다.

이러한 위험 때문에 보수적인 접근이 반드시 필요하며, 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 선행되어야 합니다.

* 가처분권자와의 협상 가능성 및 조건 확인.

* 공유자 우선매수권 행사의 실제 가능성 및 공유자 현황 파악.

* 소유권이전등기청구권 본안 소송의 구체적인 화해 내용 분석.

* 만약 소유권 취득이 확실하고 리스크가 제거된다는 가정 하에, 주변 실거래가 및 유사 물건의 시세 조사를 통한 적정 가치 산출.

위 분석이 완료되기 전까지는, 현재 감정가(4,300만원) 이하 또는 매우 보수적인 접근이 필요하며, 해당 리스크를 충분히 감수할 수 있는 경우가 아니라면 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.