나이스옥션 법원경매 대전 2026타경21 [2] 대전광역시 서구 도안동 1793 리더스프라자에이 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '미나리어린이공원' 남서측 인근에 위치하는 구분건물(4개호)로서 주변은 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

-기호(1), 기호(3), 기호(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하2층 지상6층 건물 내 2층 206호, 3층 303호, 306호로서 외벽: 외장석붙임 및 드라이비트 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 시스템창호, 페어글라스 등임. -기호(2): 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하2층 지상6층 건물 내 3층 306호로서 외벽: 외장석붙임 및 드라이비트 등 마감 내벽: 인테리어 등 마감 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

-기호(1), 기호(3), 기호(4): 근린생활시설(상호 '일룸 대전도안점')로 이용했던 것으로 탐문조사되었으며, 현재는 기존업체 이전으로 공실상태임. -기호(2): 근린생활시설(상호 'La Bella YUN')로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-기호(1) 및 기호(3), 기호(4)는 북측으로 노폭 약 12m 내외, 동측으로 노폭 약 25m내외, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함. -기호(2)는 남측으로 노폭 약 50m 내외, 동측으로 노폭 약 25m내외, 북서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 남서측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-도안동 1794, 1793: 일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

기호(1), 기호(3), 기호(4)의 귀 의뢰목록상 지하 층의 면적 및 용도는 집합건축물대장과 상이하여 건물표시사항의 기준이 되는 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -기호(3), 기호(4)는 호별로 벽체구분 없이 3층 전체를 일체로 이용했던 것으로 탐문조사 되었으며, 건축물현황도면 등으로 위치 확인하여 평가하였음. 추후 업무진행시 전유부분 및 공용부분의 경계 및 복원비용 등에 대하여 별도 확인이 필요해 보이는 바, 유의하시기 바람.

물건 비고

-근린생활시설(상호 'La Bella YUN')로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2026타경21 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

1.1. 물건 개요

* 소재지: 대전광역시 서구 도안동 1793, 리더스프라자에이 3층 306호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 업무시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하2층 지상6층 건물 내 3층 306호

* 감정가: 384,000,000원

* 토지 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 토지 지분: 47.99999999999999㎡ (약 14.52평)

* 건물 면적: 107.52㎡ (약 32.52평)

* 건물 지분: 107.52㎡ (약 32.52평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '미나리어린이공원' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상황: 북측으로 노폭 약 12m, 동측으로 약 25m, 남서측으로 약 10m의 포장도로에 접하고 있습니다. 또한, 남측으로 약 50m, 동측으로 약 25m, 북서측으로 약 10m의 포장도로에 접하며, 남서측으로 보행자 전용도로에 접합니다.

* 토지 이용 상태: 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구), 중로1류(20m~25m), 중로3류(12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

2.1. 말소기준권리

* 을3, 근저당권, 전북은행, 2014-11-21 접수, 채권액 288,000,000원.

* 이 권리가 말소기준권리가 되어, 본 경매 절차로 인하여 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 개요상 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 양윤슬

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-18

* 확정일자: 2022-11-25

* 배당신고일자: 2026-02-23

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부 요약상 을4 상가건물임차권(양윤슬, 50,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 본 경매로 인해 임차인의 보증금 50,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

2.3. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사리더스프라자에이 (2014-02-26 접수)

* 소유권 이전: 홍현기 (2014-02-28 접수)

* 근저당권: 전북은행 (2014-11-21 접수, 288,000,000원, 말소 예정)

* 상가건물임차권: 양윤슬 (2014-11-21 접수, 50,000,000원, 말소 예정)

* 임의경매: 전북은행 (2026-01-19 접수, 말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 338,000,000원

3. 상권분석

* 주변 지역: 본 건이 소재한 리더스프라자에이는 상업용 및 업무용 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 현재 이용 상태:

* 건물(1), (3), (4) 호실: '일룸 대전도안점'으로 이용되었던 것으로 탐문되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

* 건물(2) (본건 306호): 'La Bella YUN' 상호로 근린생활시설로 현재 이용 중입니다.

* 유사 업종 경쟁: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 및 다세대 주택의 거주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4. 생활정보

* 교통 편의성: 인근 노선버스정류장 이용이 용이하며, 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (구체적 정보는 제공되지 않음)

* 녹지 및 휴식 공간: '미나리어린이공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 선순위임차권이 언급되었으나, 등기부등본 상 해당 임차권(을4)은 말소 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 불법 전대 여부 등은 현장 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공실 위험: 본 건과 유사한 건물 내 일부 호실(기호 1, 3, 4)이 공실 상태로 파악되어, 향후 임대 시 공실 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 건물 현황 차이: 기호 (1), (3), (4) 호실의 지하층 면적 및 용도가 집합건축물대장과 상이하다는 점이 언급되었습니다. 본건(306호)의 경우, 해당 JSON 분석 결과 3층 306호로 명확하게 구분되어 있어 직접적인 문제는 없어 보이나, 건물 전체의 관리 상태 및 관련 서류 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

* 구분건물 경계: 과거 일부 호실(기호 3, 4)이 벽체 구분 없이 이용되었던 사례가 있어, 전유부분 및 공용부분의 경계 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 일반상업지역 내에 위치한 근린상가로, 도안 1단계 택지개발지구에 속해 있어 지역 발전 잠재력이 있는 곳입니다. 현재 'La Bella YUN'이라는 상호로 이용 중인 점은 긍정적이며, 교통 및 생활 환경 역시 보통 수준입니다.

권리분석상 낙찰자가 부담해야 할 권리 및 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 일부 호실의 공실 상태 및 건물 현황과의 차이점 등은 투자 전 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 도안 신도시 성장 잠재력: 택지개발지구 내 상업지역으로, 장기적인 지역 성장과 상권 활성화가 기대됩니다.

* 양호한 입지 조건: 어린이공원 인접 및 차량, 대중교통 접근성이 보통 수준으로 양호합니다.

* 현황 이용 중인 호실: 본건 306호가 현재 정상적으로 영업 중이라는 점은 안정적인 임대 수익 확보 가능성을 시사합니다.

* 감정가 대비 가치: 향후 상권 활성화 및 운영 정상화 시 감정가 이상의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 384,000,000원

본 물건은 권리상 특별한 문제가 없어 보이며, 현재 이용 중인 호실이라는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 물건, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 신규 투자 시에는 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 경우 권리상 인수가 없다는 점을 감안하여 낙찰 가능성 및 수익성을 고려한 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다.

* 보수적 접근 예시: 감정가의 75% ~ 85% (약 288,000,000원 ~ 326,400,000원) 범위 내에서 본인의 자금 계획과 수익률 목표에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.