나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4676 [2] 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 7층753호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "운양중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업시설, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물내 제2층 제247호, 제7층 제753호로서, 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

기호(1) : 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 용도입니다. 기호(2) : 집합건축물대장상 공장(지원시설-기숙사) 용도입니다.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 4차선의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종 지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설 법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시 택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허 가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토 지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 장기동 2008-3 테라비즈타워 7층 753호에 소재하는 지식산업센터(구분건물)입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경4676 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 138,000,000원입니다.

토지면적은 8.44㎡(약 2.55평)이며, 토지 지분은 8.4407㎡입니다.

건물면적은 28.16㎡(약 8.52평)이며, 건물 지분은 28.16㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 "운양중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 상업시설, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형이며, 현재 공장 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕의 7층 건물 중 제7층 제753호입니다.

건물 외벽은 석재붙임 및 복합판넬, 강화유리 마감이며, 창호는 샤시 창호입니다.

본건까지 북서측으로 왕복 7차선, 남동측으로 왕복 4차선 도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 1월 22일 접수된 신한은행의 근저당(채권최고액 360,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권이전(신탁말소), 근저당, 임의경매(2026년 2월 6일 접수, 채권금액 293,774,937원) 등 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등)

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-12

확정일자: (없음)

배당신고일자: (없음)

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 테라비즈타워 주변에는 다수의 아파트 단지와 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

김포한강신도시 내에 위치하여 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역입니다.

"운양중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 소음, 악취 등과 관련된 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 제한 구역에 해당하므로, 이에 따른 추가적인 환경 영향 여부는 검토가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설

주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

"운양중학교"가 남동측에 위치하고 있으며, 인근에 다른 학교들도 소재할 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 금융기관의 관리하에 진행될 수 있습니다. 경매 진행 과정이나 조건에 있어 다소 차이가 있을 수 있으므로, 관련 절차 및 통보 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 용도 및 이용 현황: 건물은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사) 용도로 등록되어 있습니다. 실제 이용 현황과의 차이가 있을 수 있으므로 현장 방문 시 이를 반드시 확인해야 합니다. (본건 7층 753호의 정확한 용도 확인 필요)

* 공항 관련 제한: 본 물건이 속한 지역은 고도지구, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역 등에 해당합니다. 이는 항공기 운항과 관련된 높이 제한이나 건축 행위 제한이 발생할 수 있음을 의미하므로, 향후 건축이나 증축, 개조 등을 고려할 경우 반드시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 지식산업센터 및 기숙사 시장: 지식산업센터 및 기숙사 물건의 경우, 지역 내 공급량, 공실률, 임대료 추이 등 시장 상황에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 투자 전 해당 지역의 임대 시장을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

* 관리비 미납: 구분건물의 경우, 전 소유주나 전 임차인이 미납한 관리비가 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 관리사무소에 방문하여 미납 관리비 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동 테라비즈타워에 소재한 지식산업센터 내 구분건물로, 감정가는 1억 3,800만원입니다.

건물 전용면적은 28.16㎡이며, 토지 지분은 8.44㎡입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리인 근저당 외 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인은 없어 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변에 아파트 단지와 상업시설, 학교 등이 있어 생활 편의성은 양호한 편이며, 교통 환경도 보통 수준입니다.

다만, 고도지구 등 공항 관련 제한사항이 있고, 유동화 물건이라는 특수성이 존재합니다. 또한, 지식산업센터 및 기숙사로서의 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전함: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 합리적인 가격: 감정가 1억 3,800만원 대비 전용면적 28.16㎡는 김포시 신도시 지역의 현재 시세를 고려할 때 비교적 경쟁력 있는 가격대입니다.

* 개발 잠재력: 김포한강신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 지식산업센터 및 지원시설(기숙사) 용도로 활용 가능하여 임대 수익원을 다각화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 물건 가치 및 시장 상황을 반영하여 산정해야 합니다.

현재 시세, 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필수적입니다.

일반적으로는 감정가의 80~90% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.