나이스옥션 법원경매 인천 2024타경525869 [1] 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 "삼동암1리 마을회관" 남서측 근거리에
위치하며 주위는 임야 및 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 마을주변 야산지대로서 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하고 발차빈도 및 운행시
간 등을 고려할 때 대중교통이용편의도는 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1,8): 공히 인접필지 대비 북동측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 자연림 상태임.
기호2: 인접필지 대비 북동측 하향 완경사의 토지를 자체지반 평탄화한 사다리형 토지로
서 단독주택 건부지로 이용중임.
기호(4-7): 공히 인접필지 대비 북동측 하양 완경사의 사다리형 토지로서 토지임야 상태
임.
기호(9): 인접필지 대비 북동측 하향 완경사의 부정형 토지로서 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접하는 것으로 지적
도상 되어있음.
기호(2) : 동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접함.
기호(4) : 남측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접함.
기호(5) : 남서측 및 남동측으로 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접함.
기호(6,7) : 남동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접함.
기호(8) : 북동측으로 노폭 약 5-6m 내외의 시멘트 포장도로(본건9)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1,4-9) :
공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역), 제한보호구역(제
한구역), 준보전산지, 토석채취제한지역(토석채취제한지역), 성장관리권역임.
본건 기호(2) :
보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역), 제한보호구역(제한구역
), 토석채취제한지역(토석채취제한지역), 성장관리권역임.
<추가기재> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화보호조례 제27조(건설공사
시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인ㆍ허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.
※재산권행사 등 중요한 사항은(인터넷) 열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급
받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

본건 중 기호(9)는 공부상 지목이 "임야" 이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대미상임.
② 본건은 공히 인접필지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지
적측량을 요하오니 경매 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서,
(사용승인일자 : 2012.11.19)
외벽 : 목재사이딩 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)은 평가 및 매각에 포함.
3. 목록2 토지 지상에 목록3건물과 제시외건물(창고 판넬조 4㎡)소재함.
4. 목록9는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용중임.
5. 목록1~8까지 목록9 도로와 접함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경525869 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 정보

소재지: 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-2

건축물대장상 주소 (건물3): 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 960-3 / 인천광역시 강화군 불은북로243번길 53-4

1.3. 물건 현황

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외건물(창고 판넬조 4㎡) 포함 매각, 목록9(임야) 현황 도로 이용, 목록1~8은 도로와 접함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건 (사용승인일자: 2012.11.19)

건물 이용상태: 단독주택

건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 난방설비

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 971,366,200 원

토지면적: 7790.00㎡ (약 2356.4 평)

건물면적: 193.16㎡ (약 58.4 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 4.00㎡ (창고, 매각 포함)

토지지분: 7790㎡

건물지분: 193.16㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 인천광역시 강화군 불은면 삼동암리 소재 "삼동암1리 마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지, 농가주택 등이 혼재하는 마을 주변 야산지대임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 제반 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 소재하고 발차 빈도 및 운행 시간을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건(1,4-9)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역임.

본건 기호(2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역임.

추가 확인 사항: 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화보호조례에 의한 문화재 관련 인허가 사항 확인 필요.

재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획확인원을 발급받아 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부요약:

- 갑1 (2011-09-16): 공유자전원지분전부이전 (매매) - 김현숙

- 을1 (2013-10-24): 근저당권 - 농업협동조합자산관리회사 (금 520,000,000원) - 말소기준권리

- 갑2 (2024-04-24): 임의경매 - 농업협동조합자산관리회사 (말소)

건물 등기부요약:

- 갑1 (2013-09-30): 소유권보존 - 김현숙

- 을1 (2013-10-24): 근저당권 - 농업협동조합자산관리회사 (금 520,000,000원) - 말소기준권리

- 갑2 (2024-04-24): 임의경매 - 농업협동조합자산관리회사 (말소)

등기부채권 총액: 520,000,000 원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김관진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-06

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인 김관진은 대항력이 없어 보증금(0원)에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(근저당권 을1, 2013.10.24)보다 선순위 권리는 없습니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 채권 등은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강화군 불은면 삼동암리 일대는 전반적으로 농경지와 임야, 소규모 주택단지가 혼재된 농촌 및 전원지역입니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구는 형성되어 있지 않으며, 주로 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 분포될 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

(※ 외부 시세 정보 검색 결과 반영 필요)

구체적인 주변 단독주택 및 토지 시세 정보를 파악하기 위해 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 강화군 불은면 지역의 토지(농경지, 임야 포함) 및 단독주택 거래 사례를 바탕으로 현재 시세를 파악해야 정확한 가치 평가가 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석 및 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주거 환경은 조용하고 자연 친화적인 편이나, 대중교통 이용 편의성이 다소 낮아 차량이 필수적일 수 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 많아 쾌적한 환경을 제공하지만, 생활 편의시설(대형마트, 병원, 문화시설 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

(※ 외부 지도/검색 결과 반영 필요)

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

(※ Google Maps, Naver Maps 등 지도 서비스 및 지역 커뮤니티 검색을 통해 인근 혐오시설(축사, 폐기물 처리장, 고압선 등) 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

- 토지이용계획 확인 사항: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

- 문화재 관련 인허가: 문화재 보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 등에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/경계 리스크

- 지적 경계 불분명: 본 건은 인접 필지와 지적 경계가 불분명할 수 있으며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

- 현황 도로 이용: 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'로 이용 중인 목록9 토지의 법적 지위 및 소유권 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 불은면의 한적한 지역에 위치한 단독주택과 넓은 토지를 함께 매입할 수 있는 기회입니다. 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2012년 사용승인)과 7790㎡에 달하는 넓은 토지는 잠재적 가치가 있으나, 보전관리지역 등 토지 이용 제한, 지적 경계 불분명 가능성, 현황 도로 이용 토지 등 법적 및 물리적 고려사항이 존재합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위는 없어 비교적 명확하나, 토지 이용 제한 사항과 인허가 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적: 7790㎡의 넓은 토지는 전원생활, 농업, 또는 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

- 비교적 신축 건물: 2012년에 신축된 단독주택으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 조용하고 쾌적한 자연환경: 농경지 및 임야로 둘러싸인 지역에 위치하여 전원주택이나 세컨드하우스 용도로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

(※ 시세 조사 결과를 바탕으로 산정)

감정가는 971,366,200 원입니다. 해당 물건은 넓은 토지 면적 대비 건물 면적이 크지 않은 점, 농촌 지역 특성, 토지 이용 제한 사항 등을 고려해야 합니다. 인근 유사 부동산의 매매 및 경매 사례, 그리고 현재 부동산 시장 동향을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 강화군 불은면 일대의 농경지 및 임야의 평균 가격은 ㎡당 약 OOO원 ~ OOO원, 신축급 단독주택은 ㎡당 약 OOO원 ~ OOO원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (※ 이 부분은 외부 검색을 통해 구체적인 금액을 조사하여 기입해야 합니다.)

본 건의 감정가는 토지 면적과 건물을 합산한 가치로 산정되었을 것으로 예상되나, 실제 거래 가능한 시세는 토지 이용 계획과 실제 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 토지 활용 가치, 건물 상태, 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 800,000,000 원 ~ 950,000,000 원 (※ 본 범위는 시세 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있으며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사와 면밀한 시장 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.