나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569746 [3] 인천광역시 중구 덕교동 479-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 인천광역시 중구 을왕동 소재 ""인천국제공항공사 인재개발원"" 북동측
근거리, 기호(2)는 인천광역시 중구 남북동 소재 ""인천용유초등학교"" 북서측 인근,
기호(3~7)은 인천광역시 중구 남북동 소재 ""인천용유초등학교"" 남동측 근거리에 위치
하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 기호(1), 기호(2) 인근, 기호(3~7)까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이
소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 토지로써 전으로 이용중임.
기호(2): 대체로 사다리형의 토지로써 답으로 이용중임.
기호(3): 삼각형의 토지로써 묵전 상태임.
기호(4): 사다리형의 토지로써 묵전 상태임.
기호(5): 부정형의 토지로써 묵전 및 도로 등으로 이용중임.
기호(6,7): 부정형의 토지로써 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1): 지적 및 현황 본건 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황
도로와 접함.
기호(2): 본건 남측으로 개설공사(공항서로~남북로간 도로 개설공사)중인 노폭 약 35m의
도로와 접함.
기호(3,4): 지적 및 현황 맹지로써 인접 토지를 통해 출입함.
기호(5): 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(6): 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(7): 지적도 상 본건 북동측으로 도로와 접하나 현황 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히:
자연녹지지역,성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형
도면 변경고시),장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면),성장관리권역(2017-07-18).

기호(3):
자연녹지지역(2018-05-14),성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료
에 따른 지형도면 변경고시),장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면),성장관리권역(20
17-07-18).

기호(4):
자연녹지지역,자연녹지지역(2018-05-14),성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재
조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면),성
장관리권역(2017-07-18).

기호(5):
보전녹지지역(2019-12-23),성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료
에 따른 지형도면 변경고시),장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면),성장관리권역(20
17-07-18).

기호(6):
보전녹지지역(2019-12-23),자연녹지지역,자연녹지지역(2018-05-14),성장관리계획구역(2025
-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시),장애물제한표면구역(
2012-06-11)(수평표면),성장관리권역(2017-07-18).

기호(7):
자연녹지지역,성장관리계획구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형
도면 변경고시),장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면),성장관리권역(2017-07-18).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 기호(6) 지상의 컨테이너(후첨 ""사진용지"" 참조)는 해체 및 이동이
용이한 바 평가외 하였음.

물건 비고

-일괄매각
-3,4,5,6번 물건은 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).
-3번,4번 물건은 지적 및 현황 모두 맹지, 7번 물건은 지적도상 도로와 접하나 현황 맹지임.
-3번물건은 6번물건에 접한 짜투리 땅으로, 지목이 답이나 현재 경작하지 않고 있는 상태임.
-4번물건은 6번물건 안에 위치해 있으며, 지목이 전이나 경작되지 않고 있는 상태임.
-5번물건은 6번물건과 도로를 기준으로 반대 편에 있으며 작은 필지의 짜투리 땅으로, 지목이 전이나 일부 도로에 편입되어 있는것으로 추정되며 경작이 되지않고 있는 상태임.
-6번물건은 지목이 전으로 경작이 되고 있지 않으며, 다른 용도로 사용하기 위해서 개토를 한것으로 추정됨. 일부 토지가 도로에 편입되어 있는 것으로 보이고, 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너 박스1개와 전신주 1개가 소재하나 매각및평가에서 제외. 물건적치로 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(2026.4.9.자 사실조회회신참조).
-7번물건은 지목이 대로 나대지 상태이며, 6번물건에 붙어있는 짜투리 땅임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 인천광역시 중구 덕교동 479-1에 소재하고 있으며, 용도는 '전'(밭)입니다.

해당 토지는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

본 건은 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 기호 1번부터 7번까지 구분됩니다.

1.2. 면적 및 규모

총 토지 면적은 2221.00㎡ (약 672.15평) 입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 제시된 정보상 건물은 없습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 1,079,360,000원 입니다.

본 건은 토지매각 대상이며, 일괄매각 조건이 적용됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본 물건은 인천국제공항공사 인재개발원 북동측 근거리 및 인천용유초등학교 남동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 농가주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

또한, 해당 지역은 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

기호 1번 토지는 북서측 노폭 약 4미터의 현황 도로와 접하고 있습니다.

기호 2번 토지는 남측으로 노폭 약 35미터의 도로 개설 공사 중인 도로와 접하고 있습니다.

기호 5번 토지는 동측 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 6번 토지는 서측 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호 3, 4번 토지는 지적 및 현황 모두 맹지이며, 인접 토지를 통해 출입해야 합니다.

기호 7번 토지는 지적도상 도로와 접하나 현황 맹지 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 대부분 자연녹지지역 또는 보전녹지지역에 해당하며, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 02월 25일 접수된 삼죽농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

등기부채권 총액은 2,712,000,000원 입니다.

다수의 소유권 이전 및 압류 기록이 확인되며, 권리 관계가 다소 복잡한 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리보다 선순위인 권리(지상권 등)는 없는 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 개요는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 전원주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

인천국제공항 및 주요 관광지(을왕리, 무의도 등)와 인접해 있어 관광객 유입 가능성이 있으나, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 개발 계획

본 건 소재지는 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 구체적인 재개발 계획 내용은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설 접근성

인근에 인천용유초등학교가 위치하고 있습니다.

대중교통 이용 여건은 보통 수준으로, 차량 이동 시 인천국제공항 및 주요 도로 접근이 용이합니다.

주변에는 농경지와 임야가 많아 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

3, 4, 5, 6번 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금 반환이 되지 않으므로 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 도로 접면 관련

3번과 4번 물건은 지적 및 현황 모두 맹지이며, 7번 물건은 지적도상 도로와 접하나 현황 맹지입니다. 이로 인해 건축 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

6.3. 토지 현황 및 이용 관련

3번 물건은 지목이 답이나 현재 경작되지 않고 있으며, 4번 물건은 지목이 전이나 경작되지 않고 있습니다. 5번 물건은 일부가 도로에 편입된 것으로 추정되며 경작되지 않고 있습니다. 6번 물건은 지목이 전이나 경작되지 않고 있으며, 다른 용도로 사용하기 위해 개토한 흔적이 추정됩니다. 또한, 6번 물건 지상에 소유자 미상의 컨테이너 박스 1개와 전신주 1개가 존재하나, 이는 매각 및 평가에서 제외되었습니다. 물건 적치로 인한 원상회복 명령 발효 가능성이 있습니다. 7번 물건은 지목이 대이나 나대지 상태입니다.

6.4. 기타 특이사항

본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 덕교동에 위치한 토지 경매 물건으로, 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 가진 지역입니다. 하지만 다수의 필지가 맹지이거나 현황 이용상태가 지목과 다르며, 농지취득자격증명 제출 의무가 있는 등 취득 및 활용에 있어 주의가 요구됩니다. 또한, 권리 관계가 복잡하고, 일부 필지는 도로 편입, 원상회복 명령 가능성 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 인천국제공항 및 주요 관광지와의 인접성.

* 토지 면적이 넓어 활용 가능성이 높음 (향후 개발 시).

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 재개발 사업 진행 상황 및 구체적인 개발 계획에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다. 다만, 감정가는 1,079,360,000원이며, 여러 필지의 맹지 및 농지취득자격증명 관련 제약 사항, 그리고 복잡한 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.