나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경74823 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 745 창현두산아파트 203동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 18층 건내 제1층 제102호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 아파트(방3, 주방, 거실, 창고, 발코니, 화장실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 광평수의 사다리형 토지로서 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 4면으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구), 중로1류(폭 20m-25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(마석초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(사랑유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마석중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창현초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마석중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계 : 미상임.
■ 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남양주지원 2024타경74823 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 745 창현두산아파트 203동 1층 102호

용도: 아파트

토지면적: 36.94㎡ (약 11.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 및 기일 정보

감정가: 234,000,000원

토지 지분: 36.941㎡

건물 지분: 59.88㎡

최근 감정평가 요약: 구분건물 감정평가요항표

작성일: 2026년 04월 29일

1.4. 아파트 정보

아파트명: 창현두산아파트 2단지

사용승인일: 1997년 12월 24일

건축물 구조: 철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 18층 건물 중 제1층

구조: 철근콘크리트벽식구조

총 동수: 11개동

총 세대수: 800세대

최고층: 18층

전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

분양면적: 제공된 정보에서 특정 단위 세대에 대한 분양면적은 명확히 확인되지 않습니다.

총 주차대수: 406대 (지상 12대, 지하 24대, 전기차 충전기 지하 15대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석역" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건으로의 차량 출입은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

* 마석역이 남서측 인근에 위치하여 역세권 접근성이 있습니다.

* 인근에 마석초등학교, 마석중학교, 사랑유치원 등이 소재하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 단지 내 및 주변에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 인근에 한국식자재마트, 노브랜드 남양주화도점, 남양주축협 하나로마트 마석점 등이 위치하고 있습니다.

* 화도읍 지역은 전반적으로 녹지 공간이 풍부하며, 과거 폐매립장이 친환경 테마파크 등으로 조성된 사례가 있습니다. (예: 화도푸른물센터)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 국민은행 근저당 2022-12-23)

* 말소기준권리인 국민은행 근저당(2022-12-23, 220,000,000원)보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 말소기준권리 이후 등기된 강제경매(채권자: 강OO, 2024-04-05, 28,597,755원) 및 가압류(경기신용보증재단, 2024-06-13, 13,830,000원)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 이력이 다수 존재하며, 매각으로 인해 소유권이 새로운 낙찰자에게 이전될 것입니다.

* 등기부채권 총액: 233,830,000원

3.2. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 권리사항: 현황 임차인 정보가 명확히 확인되지 않으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계가 '미상'이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 명확한 점유 관계 및 임대차 내역을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 대상 물건은 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 마석역이 있어 상업시설 및 교통 이용이 비교적 편리합니다.

* 단지 주변으로 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 학원 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

* 마석초등학교, 마석중학교, 사랑유치원이 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 해당 학교들은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 단지 외부로는 마트(한국식자재마트, 노브랜드 등), 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경

* 건물은 철근콘크리트벽식구조로, 18층 건물 중 1층에 위치합니다.

* 내부 구조는 방 3개, 주방, 거실, 창고, 발코니, 화장실로 이용 중입니다.

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 1997년에 건축되어 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 '미상'으로 표시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담 또는 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 정확한 점유 현황 확인이 필수적입니다.

* 지역 현황: 일부 지역 개발 사업이나 규제(예: 수도권정비계획법, 수질보전특별대책지역 등)가 존재하며, 이는 향후 토지 이용이나 건축에 제한을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보만으로는 대상 물건 인근에 직접적인 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 과거 지역 내 대규모 폐기물 처리 시설이 있었으나, 친환경 공원으로 전환된 사례들이 있습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 창현두산아파트 2단지 내 1층 아파트입니다. 마석역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 주변에 교육시설과 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 아파트 단지는 1997년에 준공되어 일부 노후화가 예상되나, 800세대 규모의 단지로 관리되고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 1층이라는 점과 건축 연식을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 마석역 인근 입지로 향후 역세권 개발 또는 교통망 확충 시 수혜 기대 가능성이 있습니다.

* 전용 59.88㎡(약 18.11평)의 선호도 높은 소형 평형으로 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 학교와 상업시설이 밀집하여 주거 편의성이 우수합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 경매 절차 진행이 원활할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 최근 매매 실거래가 (2026년 4월~6월): 216,000,000원 (18층) ~ 252,000,000원 (8층)

* 본 물건은 1층에 위치하고 있으며, 최근 거래된 가격대는 2.16억원에서 2.52억원 사이입니다. 1층이라는 점을 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 추천 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

* 위 입찰가 범위는 현 시세 및 물건의 특성을 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법원 기일 변경 여부 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.