나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2887 [2] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3 영진그린필아파트 105동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역(경춘)' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제7층 제703호 외 1개호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등
- 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 가), 나) 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, 주거용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 286-3, 영진그린필아파트 105동 11층 1106호

3. 사건번호: 남양주지원 2025타경2887 (2)

4. 경매 구분: 부동산임의경매

5. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

6. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 11층 1106호

7. 건물 사용 승인일: 2003년 12월 24일

8. 토지 면적: 48.21㎡ (약 14.6평)

9. 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

10. 감정가: 265,000,000원

11. 채권자: 농협은행

12. 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마산역(경춘선)'에서 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 아파트 단지 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 천마산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 현황: 대체로 부정형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(녹촌6지구) 등으로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 8일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을11)입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2016-05-09, 2020-07-13)

* 근저당권 (2023-02-08, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2025-02-05, 110,875,029원)

* 임의경매 (2025-07-23, 농협은행) - 본 건 경매 사건

* 등기부채권 총액: 약 410,875,029원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이종서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2024-10-04

* 확정일자: 2024-09-05

* 대항력: 없음

* 권리 분석 종합: 본 건은 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 '인수 보증금 합계: 0원'입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다. 또한, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 경춘선 천마산역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 영진그린필 아파트는 총 8개동, 588세대로 구성되어 있으며, 본 물건은 105동 11층에 위치합니다.

* 주차: 단지 내 총 296대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하에는 전기차 충전기 13대가 설치되어 있습니다.

* 주변 시설: 천마산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 교육시설, 병원, 대형마트 등은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다. 천마산 등산로가 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 관리사무소 연락처: 031-559-1212

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 수질보전특별대책지역 등 각종 환경 관련 규제가 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2003년 준공된 아파트로, 향후 수선유지비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 물건이 있을 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과나 명도 상황이 본 건에 영향을 미칠 수도 있습니다.

* 쓰레기 처리 시설 논란: 남양주시 일부 지역에서 쓰레기 처리 시설(자원회수시설, 소각장) 설치에 대한 주민 반대 및 논란이 있었던 사례가 있습니다. 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 관련 시설의 계획이나 설치 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 영진그린필 아파트 105동 11층 1106호로, 천마산역이 인근에 있어 교통이 편리하고 주변에 산책 및 등산 등 자연 환경을 즐길 수 있는 장점이 있습니다. 건물은 2003년에 준공되어 연식은 있으나, 전용면적 84.95㎡ (약 25.7평)의 선호도 높은 면적이며, 공동주택으로서 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으므로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제와 공동담보 물건의 존재 가능성, 건물 노후도 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 천마산역 역세권 아파트로 향후 교통 및 생활 인프라 개선 기대 가능성이 있습니다.

* 최근 매매 사례가 실거래가 기준으로 확인되어 시세 파악이 용이합니다.

* 권리상 특별히 인수할 사항이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 105동 11층은 비교적 선호되는 층수와 향일 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적의 아파트 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일: 240,000,000원 (11층)

* 2026년 5월 11일: 223,000,000원 (1층)

* 2026년 6월 13일: 274,000,000원 (2층)

본 건은 11층으로, 2026년 5월 15일에 거래된 11층 거래가 240,000,000원을 참고할 수 있습니다. 감정가는 265,000,000원입니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 235,000,000원 ~ 245,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가로 240,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.