나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경91985 [1] 경기도 포천시 군내면 상성북리 294-1 외 2필지 가동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1),(2) 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건으로서,
외벽: 판넬마감,
내벽: 판넬마감,
바닥: 에폭시 마감(탐문),
창호: 새시창호임.

기호(3) 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건으로서,
외벽: 판넬마감,
내벽: 벽지붙임 및 타일마감 등(탐문),
바닥: 데코타일, 마루목 마감 등(탐문),
창호: 새시창호임.

기호(4) 기타강구조 판넬지붕 지상1층 건으로서,
외벽: 판넬마감,
내벽: 벽지붙임 및 타일마감 등(탐문),
바닥: 데코타일 마감 등(탐문),
창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1),(2): 공장(작업장),
기호(3): 1층 공장(사무실, 휴게실 등), 2층 공장(기숙사),
기호(4): 공장(기숙사)으로 이용중임.

설비내역

기호(1),(2): 기본적인 전기설비, 화재탐지설비 등,
기호(3): 위생 및 급배수설비, 난방설비, 냉난방설비, 화재탐지설비 등,
기호(4): 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠ 소재함.
(후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 제시외건물㉠ 관련하여 관계인 탐문 및 지자체 구두확인 결과 "경기도 포천시 군내면 상성북리 294-1" 위 지상 가설건축물 신고(허가) 득한 것으로 조사되는바, 상세내역은 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경91985 (1)

소재지: 경기도 포천시 군내면 상성북리 294-1 외 2필지 (총 3필지)

용도: 공장

감정가: 4,405,558,000원

토지면적: 5,502.00㎡ (약 1,664평)

토지 지분: 5,119.4976㎡

건축물면적: 1,572.82㎡ (약 476평)

건축물 지분: 1,572.82㎡

제시외 건축물 면적: 846.00㎡ (약 256평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

주소는 경기도 포천시 군내면 상성북리 294-1번지 외 2필지입니다.

해당 지역은 포천시 북동부에 위치하며, 주변은 주로 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 산업 및 생산 활동 지역입니다.

국도 43호선 등 주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리할 수 있습니다.

물건지 인근의 편의시설은 제한적이나, 차량으로 약 10~15분 거리에 포천시내 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 위치하고 있습니다.

주변 지역에 특별히 부각되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 지역의 특성상 장기적인 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지: 2023년 09월 07일 근저당권 (을15, 포천제일신용협동조합)

건물: 2024년 10월 04일 근저당권 (을1, 포천제일신용협동조합)

인수되는 권리:

매각으로 인한 모든 권리는 말소될 예정입니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않아 명시적인 인수 권리는 없어 보입니다.

임차인 현황:

* 이대영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-11-18, 대항력 없음.

* 허영미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-11-04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

채무 총액 (등기부 기준):

토지: 약 4,066,537,265원

건물: 약 3,912,166,926원

주의사항:

일괄매각. 제시외 건물(846.00㎡) 포함.

본 건은 중복병합사건이며, 토지는 지분매각으로 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 산업 지역에 위치한 공장으로, 상업 시설 중심의 상권 분석보다는 주변 산업 활동 및 근로자 수요를 기반으로 한 분석이 중요합니다.

포천시는 섬유, 기계, 식품 가공 등 다양한 업종의 제조업체가 입주해 있어, 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다.

차량 이동이 필수적인 지역으로, 접근성이 좋은 위치는 관련 산업 종사자들의 이용 편의성을 높일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 포천시내 중심가(차량 10~15분 거리)에 대형 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

주변 교통: 국도 43호선이 인근을 통과하며, 이를 통해 수도권 주요 지역으로의 접근이 가능합니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 주로 자가용 또는 업무용 차량 이용이 일반적입니다.

교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있으나, 물건지와의 직접적인 연계성은 낮습니다.

의료 시설: 포천시내 종합병원 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지분 매각: 토지의 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 지분 소유자와의 관계, 토지 이용 및 관리 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 846.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되는데, 이 중 일부는 가설건축물 신고(허가) 득한 것으로 조사됩니다. 관련 법규 위반 여부, 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

복잡한 권리 관계: 토지 및 건물 등기부상 다수의 권리 변동 및 말소 이력이 존재하며, 중복병합사건으로 경매 진행 중이므로 권리 분석에 신중해야 합니다.

미상 임대 관계: 현재 임차인들의 보증금 및 차임은 0원이며 대항력은 없으나, 과거 또는 기타 임대 관계는 미상으로 되어 있어 실제 점유 현황 및 잠재적 분쟁 소지에 대한 추가 조사가 필요합니다.

높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부상 채무 총액이 약 80억원에 육박하여, 경매 진행 시 유찰 가능성이 높습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 포천시에 위치한 공장 용지의 토지 일부와 건축물 전체, 그리고 제시외 건축물까지 포함하여 일괄 매각되는 부동산 강제경매 건입니다.

주요 건물은 일반철골구조 판넬지붕으로, 작업장, 사무실, 휴게실, 기숙사 등으로 복합적으로 이용 가능한 구조를 갖추고 있습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

하지만 토지 지분 매각, 제시외 건물(가설건축물 포함 가능성), 복잡한 권리관계, 미상 임대 관계 등은 투자 결정 전 면밀한 추가 검토가 필요한 사항입니다.

감정가는 44억원대이나, 총 채무액이 이를 훨씬 상회하는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

공장 부지로서의 잠재력: 경기도 포천시는 산업단지 및 제조업체들이 밀집된 지역으로, 공장 운영에 필요한 인프라 접근성이 양호할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 명도나 분쟁 소지가 적을 수 있습니다. (단, 제시외 건물 관련 법규 준수 여부 확인 필요)

낮은 인수 보증금: 현황 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없습니다.

1.8. 예상입찰가

인수 보증금: 0원.

예상 입찰가 산정 시에는 상기 감정가, 채권 총액, 유사 물건 시세, 주변 개발 계획, 명도 비용, 제시외 건물 처리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 건의 경우, 토지 지분 매각, 제시외 건물 관련 불확실성, 높은 채무액 등을 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 산출하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.