나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73060 [2] 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 ""베어스타운"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 리조트시설 및 임야, 북서측 간선도로(금강로)를 따라 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건재 제1층 제101호 및 제2층 제201호로서(사용승인일 : 1999.01.28)
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건(제1층 제101호 및 제2층 제202호)은 요양병원으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 요양병원의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▶314-8, 314-4번지 : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역),가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한닭돼지오리메추리개제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실문의)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73060 (2)

소재지: 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4

용도: 노유자시설 (요양병원)

감정가: 1,570,000,000원

토지면적: 1321.99㎡ (약 399.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1110.46㎡ (약 335.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나*

특이사항: 공동담보

주의사항: (명시된 주의사항은 없으나, 권리분석 및 특수물건정보에서 추가 사항 확인 필요)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 "베어스타운" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 리조트 시설, 임야, 그리고 북서측 간선도로(금강로)를 따라 근린생활시설 등이 소재하여 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있습니다.

제반 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량의 진출입은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통인 편입니다.

본건은 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 09월 25일자 수협은행의 근저당권 (채권액 1,656,000,000원)이 말소기준권리입니다.

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 대상 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부요약에 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 권리이므로 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대 관계는 '미상'으로, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있음에 따라 대항력 유무 및 명도 협상 등의 추가적인 확인이 필수적입니다.

압류: 포천시로부터의 압류 (징수과-01 0960)가 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액: 1,656,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 "베어스타운"이라는 대규모 리조트 시설 인근에 위치해 있어, 관광 및 휴양 관련 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

주변에 리조트 시설과 임야가 혼재되어 있으며, 북서측의 간선도로(금강로)를 따라 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

현재 건물이 노유자시설, 구체적으로는 요양병원으로 이용 중이라는 점은, 해당 지역 내에서 노인 복지 및 의료 서비스에 대한 수요가 존재함을 시사합니다.

최근 베어스타운의 운영상황이 좋지 않아 상권 전체가 위축되었다는 정보가 있으며, 이는 본 물건의 잠재적 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 통한 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 간선도로를 따라 근린생활시설이 존재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본건 주소지인 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8은 포천새맘요양병원 및 포천노인전문병원이 위치한 곳으로, 의료 시설 접근성이 양호한 편입니다.

자연환경: 리조트 및 임야와 인접해 있어 상대적으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계: 등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 내용과 영향력을 면밀히 파악해야 합니다. 지상권이 실제 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하며 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

임차인: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다.

공법상 제한: 토지이용계획 상 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역 등 다양한 공법상의 제한을 받습니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 부동산 이용에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

베어스타운의 장기 휴업 및 상권 위축: 인근 베어스타운 리조트의 장기 휴업으로 인해 지역 상권이 침체되었다는 정보는 본 물건의 향후 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 다른 담보물의 경매 결과나 처리에 따라 본 물건의 낙찰 이후에도 추가적인 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 내촌면 소재의 노유자시설(요양병원)로, 베어스타운 인근에 위치합니다. 감정가는 15억 7천만원 수준이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

입지적으로는 자연환경이 비교적 양호하고 차량 접근성이 좋으나, 주변 상권 및 인프라는 다소 제한적일 수 있습니다. 특히 인근 베어스타운의 휴장으로 인한 지역 상권 침체는 고려해야 할 요소입니다.

권리관계상 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성, 임대관계 미상의 임차인, 그리고 다양한 공법상 제한은 주의 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다.

현재 요양병원으로 운영 중인 점은 즉시 활용 가능성을 높이지만, 향후 운영 지속 여부 및 명도 과정에서의 난이도를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

현재 운영 중인 요양병원으로서, 안정적인 수요가 있는 업종이라면 즉시 임대 또는 직접 운영을 통해 수익 창출이 가능합니다.

감정가가 15억 7천만원으로, 시장 상황 및 권리관계 분석 후 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

비교적 넓은 토지 면적(약 399.87평)과 건물 면적(약 335.90평)을 갖추고 있어, 용도 변경 등 활용 방안 모색 시 잠재력이 있습니다.

서울과의 접근성이 비교적 양호한 편(차량 기준 약 40~50분)이라는 점은 수도권 투자 관점에서 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,570,000,000원

인수 보증금: 0원

말소되지 않는 권리: 지상권 (내용 확인 필수)

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 권리 관계의 명확화: 인수해야 할 지상권의 내용, 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 명도 가능성 및 예상 소요 비용.

* 공법상 제한의 영향: 해당 토지의 이용 및 개발에 미치는 제약의 정도.

* 주변 시세 및 시장 분석: 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례.

* 베어스타운 휴장으로 인한 상권 영향 분석.

위 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 하지만 일반적인 경매 접근 방식에 따라, 감정가격을 기준으로 하되 제반 리스크와 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예를 들어, 현저한 권리상 하자나 명도 난이도가 높다고 판단될 경우, 감정가의 70~80% 수준 (약 1,099,000,000원 ~ 1,256,000,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의: 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가 결정은 반드시 철저한 현장 조사, 권리 분석, 법률 자문을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.