나이스옥션 법원경매 부산 2026타경1099 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 878 이진젠시티개금 102동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미리내 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "도시철도2호선 개금역" 동측 인근에 위치하는 이진젠시티개금 102동 20층 2003호로서, 주위는 가야대로를 따라 상업업무용시설 및 주상복합부동산 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량접근이 가능하며 전반적인 교통상황이 무난합니다.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층건 내 20층 2003호로서, 외벽: 모르타르위 페인팅 마감, 외장석재 마감 등 창호: 새시창

이용상태

아파트로 이용중이며, 본건은 2인 공유 아파트 중에서 "박혜련"지분(1/2)만에 대한 평가입니다.

설비내역

본건 아파트 단지 내에 지하주차장, 승강기, 공동현관출입시스템, 옥내소화전 등이 되어 있고, 개별 세대별로 제반위생설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 주상복합건물 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 버스전용차선 포함 왕복 8차선 대로에 접하고, 동측으로 폭 약 15m 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(개금동 지구단위계획구역), 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2026타경1099 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하나은행 (추정)

작성일자: 2026년 09월 09일

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 878 이진젠시티개금 102동 20층 2003호

용도: 아파트

토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

토지 지분: 12.6611㎡ (약 3.83평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.68평) (전용면적)

건물 지분: 84.9239㎡ (약 25.69평) (전용면적)

분양면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (단, 본 건의 감정평가는 박혜련 지분(1/2)에 대한 평가임)

특이사항: 중복사건, 2인 공유 아파트 중 박혜련 지분(1/2) 평가

1.3. 감정평가 요약

감정가: 618,000,000원 (박혜련 지분 1/2 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 49층 건물 내 20층 2003호

이용 상태: 아파트

설비 내역: 지하주차장, 승강기, 공동현관출입시스템, 옥내소화전, 개별위생설비, 도시가스 개별난방

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 개금역 동측 인근에 위치하는 이진젠시티개금 102동 20층 2003호입니다. 주위는 가야대로를 따라 상업업무용시설 및 주상복합부동산 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 남측으로는 버스전용차선을 포함한 왕복 8차선 대로에 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 15m 도로에 접합니다. 도시철도 2호선 개금역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(개금동 지구단위계획구역)에 해당합니다. 또한 광로2류(폭 50m~70m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 동수토건주식회사 (2023-03-21)

* 소유권이전: 박혜련 외 1명 (2023-04-18, 매매) - 본 건 평가의 기준이 되는 지분 보유자

* 근저당권: 하나은행 (채권액 385,000,000원, 2023-04-18) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사 연미대부 (채권액 105,000,000원, 2024-08-27, 이광만 지분 전부)

* 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정 (삼성카드, 현대카드, 부산신용보증재단, 서민금융진흥원, 현대캐피탈, 중소기업은행, 신용보증기금, KB국민카드, 케이뱅크, 신한카드, 부산진세무서장, 국민건강보험공단 등) - 대부분 이광만 지분에 대한 권리들로, 말소기준권리 하위로 소멸 예정

* 임의경매: 하나은행 (채권액 361,000,970원, 2026-03-18, 본 사건 2026타경1099)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2023년 4월 18일자 하나은행의 근저당권(을1)입니다. 본 경매(2026타경1099)가 낙찰될 경우, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보상 인수해야 할 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 특이사항

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 유사 사건이 존재하거나 경매 절차가 복수 진행 중일 수 있습니다.

* 지분 평가: 본 건의 감정평가는 박혜련 소유 지분(1/2)에 한정되어 있습니다. 낙찰 후 소유권 행사 및 관리 방안에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 이광만 지분 권리: 등기부상 다수의 채권자들이 이광만 소유 지분에 대해 가압류 및 임의경매를 신청한 내역이 확인됩니다. 본 건(박혜련 지분)과 별개로 이광만 지분에 대한 별도 경매가 진행될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특징

부산진구 개금동은 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 발달한 역세권 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 분포하고 있습니다. 가야대로변을 따라 다양한 상업업무시설이 밀집해 있으며, 이진젠시티개금과 같은 대규모 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

4.2. 상업시설 및 배후수요

단지 내 및 인근 상업시설 이용이 편리하며, 부산 시민공원, 부산백병원 등 주요 시설이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 지하주차장, 승강기, 공동현관출입시스템 등 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지로 관리 시스템이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

인근에 개금초등학교, 개금중학교, 신정여자상업고등학교 등 다수의 교육기관이 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 기타 생활 편의

부산 지하철 2호선 개금역 이용이 편리하며, 가야대로를 통한 시내외 접근성이 뛰어납니다. 병원, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 본건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 중복사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 불확실성: 여러 채권자 및 채무 관계인이 얽혀 있어 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 지분 경매의 특성: 본 건은 박혜련의 1/2 지분에 대한 평가 및 경매 대상일 가능성이 높습니다. 낙찰 후 소유권 행사, 명도, 공유자 간 분쟁 등 지분 취득으로 인한 추가적인 법적, 행정적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 공유자 간의 관계: 박혜련 외 1인(이광만 추정)이 공동 소유하고 있어, 공유자 간의 협의 또는 갈등이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 활용: 본 건의 감정가 618,000,000원이 박혜련의 1/2 지분에 대한 평가액이라는 점을 고려하여, 실제 시장 가치와의 차이를 면밀히 분석해야 합니다.

6.3. 시장 리스크

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장의 하락 또는 침체 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 이진젠시티개금 102동 20층 2003호는 도시철도 2호선 개금역 역세권에 위치하며, 상업시설 및 주거시설이 발달한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 편리한 교통, 양호한 교육 환경, 다양한 생활 편의시설 등 거주 만족도가 높은 지역입니다.

다만, 본 건은 2인 공유 아파트 중 박혜련 소유 지분(1/2)에 대한 평가가 이루어졌다는 점, 그리고 중복사건으로 인한 복잡한 권리관계가 존재한다는 점을 가장 중요한 유의사항으로 꼽을 수 있습니다. 특히, 지분 경매로 낙찰받을 경우 소유권 행사 및 관리, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 이광만 지분에 대한 다수의 채권 및 경매 신청 내역이 있어, 향후 지분 경매 진행 시 추가적인 변동성이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산진구 개금동의 핵심 지역에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요 및 투자 가치가 높습니다.

* 브랜드 아파트: 이진젠시티는 인지도가 있는 브랜드 아파트로, 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 지분 경매 활용: 시세 대비 합리적인 가격으로 지분 취득이 가능하다면, 향후 전체 소유권 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 공유자 협의 등 리스크 관리 필수)

* 건물 노후화 적음: 비교적 신축(사용승인 2023년 01월 26일)으로, 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 박혜련 소유 지분(1/2)에 대해 618,000,000원으로 평가되었습니다. 이는 전체 부동산 가치의 1/2에 해당하는 금액으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 전체 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례

* 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용 및 법적 절차 비용

* 공유자 간의 관계 및 협상 가능성

* 잠재적 리스크 요인 (중복사건, 채권 총액 등)

상기 고려사항을 바탕으로, 본 건은 감정가(618,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 개별적 리스크 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.