나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10543 [1] 경상남도 거제시 고현동 44-33 한화원룸 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 4 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층203호외 1개호로서, 외벽 : 석재 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 사다리형의 토지로서, "다세대주택용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본 구분건물은 집합건축물대장(표제부)에 위반건축물(2015.7.8. 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도 지상1층 바닥면적 15.75㎡를 불법 증축한 행위)로 등재되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. (2) 귀 제시목록 지하2층 기계식주차장(150.92㎡)은 집합건축물대장(표제부)상 2021년 03월 26일에 철거되었으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. (3) 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

-집합건축물대장(표제부)에 위반건축물(2015. 7. 8. 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도 지상 1층 바닥면적 15.75㎡를 불법 증축한 행위)로 등재되어 있으니 관할 관청에 확인 요함.
-다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10543 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 44-33 한화원룸 2층203호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 한화원룸

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 5층건 중 2층203호

외벽: 석재 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 새시창호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

전용면적: 25.94㎡ (약 7.85평)

건축물대장상 용도: 공동주택, 제1종근린생활시설 (총연면적 1137.87㎡, 5층 건물)

기타: 공동 승강기, 급배수, 위생, 난방 설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 10.94㎡ (약 3.31평)

토지이용: 다세대주택용 건부지로 이용 중

토지 형상: 평지, 사다리형

토지 이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역

인접 도로: 남동측 및 남서측 포장도로 접합

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 35,000,000원

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

물건 토지는 남동측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

소유권 보존: 김행주 (2003-01-15)

소유권 이전: 서태자 (2003-02-04, 매매)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2003-02-13, 금52,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 경남신용보증재단 (2024-01-22, 금15,550,671원) - 말소 예정

가압류: 하청농업협동조합 (2025-10-16, 금32,114,577원) - 말소 예정

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2026-05-21) - 말소 예정

등기부채권 총액: 99,665,248원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2003년 2월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권입니다.

본 물건은 말소기준권리보다 늦은 날짜에 설정된 가압류 및 임의경매 개시결정 등기들이 존재하므로, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서금자

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 11일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦으며, 확정일자 및 배당신고가 없어 대항력이 없습니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 서금자 씨의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 건물 시세 비교

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 삼성하이츠빌라 (2000년식, 연립, 84.92㎡): 2026년 4월 20일, 9,500만원

- 방주빌라(2차) (1997년식, 다세대, 97.38㎡): 2026년 5월 5일, 7,300만원

- 해원빌라 (1997년식, 다세대, 79.98㎡): 2026년 7월 23일, 3,000만원

4.2. 단위 면적당 시세 분석

주변 건물의 단위 면적당 가격은 다음과 같이 추정됩니다.

- 삼성하이츠빌라: 약 1.12백만원/㎡ (9,500만원 / 84.92㎡)

- 방주빌라(2차): 약 0.75백만원/㎡ (7,300만원 / 97.38㎡)

- 해원빌라: 약 0.38백만원/㎡ (3,000만원 / 79.98㎡) (해당 지역 일반 시세와 다소 차이가 있을 수 있는 특이 사례로 보입니다.)

4.3. 본 물건의 시세 추정

본 물건은 전용면적 25.94㎡ (약 7.85평)입니다.

주변 시세 적용 시:

- 삼성하이츠빌라 단가 적용 시: 25.94㎡ * 1.12백만원/㎡ ≈ 29.05백만원 (약 2,905만원)

- 방주빌라(2차) 단가 적용 시: 25.94㎡ * 0.75백만원/㎡ ≈ 19.46백만원 (약 1,946만원)

해원빌라의 특이한 저가 거래를 제외하고, 삼성하이츠빌라와 방주빌라의 시세를 고려할 때, 본 건물의 적정 시세는 약 1,900만원에서 2,900만원 사이로 추정됩니다.

이는 감정가 3,500만원과 비교 시, 시세 대비 감정가가 높을 가능성을 시사합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

본 물건은 "고현버스터미널" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설 이용에 용이합니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

주변에 학교 등 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (현장 확인 필요)

인근에 병원 등 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

거제시 고현동 지역은 거제시의 주요 상업 및 행정 중심지 중 하나로, 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

주변에 특정 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 산업 단지 등)에 대한 직접적인 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 다만, 일반적인 상업지역 특성상 다양한 종류의 상가와 주거 시설이 혼재하므로, 개별적인 현장 확인을 통해 정확한 주변 환경 파악이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

집합건축물대장(표제부)에 위반 건축물로 등재되어 있습니다.

내용: 2015년 7월 8일, 시멘트블록구조의 제2종근린생활시설 용도로 사용되던 지상 1층 바닥면적 15.75㎡ (약 4.77평)을 불법 증축한 사항입니다.

이로 인해 이행강제금 부과 및 원상 복구 명령 등의 행정 제재가 따를 수 있습니다.

관할 관청에 방문하여 위반 건축물 상세 내용, 부과된 이행강제금 및 원상복구 관련 정보를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 내부 미확인

본건은 현장 조사 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능하였습니다.

감정평가는 공부, 외부 관찰 및 유사 물건의 통상적인 상태를 참작하여 이루어졌습니다.

실제 내부 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 재확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

지하 2층 기계식 주차장(150.92㎡)은 2021년 3월 26일 철거된 것으로 건축물대장상 확인됩니다. 이는 현황과 공부상의 차이가 될 수 있습니다.

건물 이용상태는 다세대 주택으로 이용 중이나, 집합건축물대장 표제부에 제1종근린생활시설 용도 또한 기재되어 있어 복합 용도로 사용될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 한화원룸 2층 203호 다세대주택입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수하는 부담은 없습니다.

가장 큰 리스크 요인은 집합건축물대장에 등재된 위반 건축물 사항으로, 이로 인한 행정 제재 및 복구 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

전용면적 25.94㎡(약 7.85평)의 소형 주택이며, 감정가는 3,500만원입니다.

주변 유사 부동산의 시세 분석 결과, 본 건물의 단위 면적당 가치는 약 0.75백만원/㎡ ~ 1.12백만원/㎡ 수준으로 추정되나, 해원빌라의 저가 거래 사례는 이 지역의 시세 편차가 크거나 특수한 상황이 있음을 시사합니다.

내부 상태 확인이 불가하므로, 실제 상태는 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 위반 건축물 관련 리스크 해소 방안 및 복구 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

등기부상 인수할 권리 부담이 없어 명확한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

고현버스터미널 인근으로 상권이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

소형 주거 공간으로서의 활용 또는 임대 수익 목적의 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 35,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 가치는 약 1,900만원에서 2,900만원 사이로 추정됩니다.

이 중 위반 건축물로 인한 잠재적 리스크(이행강제금, 원상복구 비용 등)를 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 위반 건축물 관련 사항을 명확히 확인한 후 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 감정가의 80% 수준부터 시작하여 최대 90% 수준까지 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 28,000,000원 ~ 32,000,000원

(위반 건축물 리스크를 감안하여 하단가에 더욱 무게를 두는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.