나이스옥션 법원경매 마산 2026타경88 [1] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 192-6 삼양인트로빌딩 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 '함안군청' 북동측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사슬라브지붕 4층 건물 내 1층 101호외 2개호로서, 외 벽 : 화강석 붙임, 스톤코트 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1~3: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 근린생활시설 및 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-30)(접합), 가축사육제한구역(2026-04-03)(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-12-20)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 일련번호 1~3은 층별로 1개호로 공부상 등재되어 있으나, 현황은 일련번호 1 101호 는 101호~103호 3개호로, 일련번호 2 201호는 201호~209호 9개호, 일련번호 3 301호는 301호~305호 5개호로 구분되어 있음.

물건 비고

- 제시외 구축물(1-1) 및 제시외 수목(1-2) 매각에서 각 제외(제시외 구축물이 소재하는 토지는 이 사건 건물의 401호 소유자와 공동으로 공유하는 소유권대지권 목적 토지이므로 공용부분 무단점유에 따른 소유권 분쟁 가능성이 있으므로 확인 요함)
- 공부상 '101호' 1개호이나 현황 '101호~103호' 3개의 호실로 벽체 구분하여 커피숍, 사무실 등으로 이용 중임
- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 마산지원 2026타경88 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 말산리 192-6 삼양인트로빌딩 1동 1층 101호 (도로명 주소: 경상남도 함안군 본동길 63-9)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 795,000,000원

토지 면적: 156.70㎡ (약 47.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 348.77㎡ (약 105.5평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: (OOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축 연도: 2008년 7월 3일

총 층수: 지하 1층, 지상 4층

본건 이용 상태: 공부상 '101호' 1개호이나, 현황 '101호~103호' 3개의 호실로 구분되어 커피숍, 사무실 등으로 이용 중.

2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 '함안군청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 지역 내 상업 활동 및 주거 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 소로에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

지역 지구는 일반상업지역으로 상업 활동에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 11월 9일 접수된 삼칠농업협동조합의 근저당권 (을8, 채권액 1,130,000,000원)으로, 경매로 인해 위 권리 및 그 이후 설정된 권리들은 말소될 예정입니다.

등기부상 권리 요약:

* 소유권보존: 삼양종합건설주식회사 (2008-07-10)

* 소유권이전: 정성욱 (2021-11-09, 임의경매로 인한 매각)

* 근저당권: 삼칠농업협동조합 (2021-11-09, 1,130,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 주식회사장흥 (2021-12-28, 150,000,000원, 말소)

* 압류: 함안군 (2025-12-23, 말소)

* 임의경매: 주식회사장흥 (2026-05-21, 108,000,000원, 말소)

총 등기부채권 금액: 1,280,000,000원

임차인 현황:

* 빛사회적협동조합 (소매업): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022-09-02, 배당신고 2026-09-11, 대항력 없음.

* 빛사회적협동조합 (최중증발달장애인통합돌봄서비스): 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2023-04-10, 대항력 없음.

* 모회 함안지부: 보증금 5,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2022-09-02, 배당신고 2026-09-11, 대항력 없음.

* 주식회사달달트립: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2018-12-31, 대항력 있음.

* 티에스에이건설주식회사: 보증금 0원, 차임 300,000원, 전입/사업일자 2002-03-06, 대항력 있음.

* 티에스에이산업(주): 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2021-12-13, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

본건은 대항력 있는 임차인(주식회사달달트립, 티에스에이건설주식회사)이 존재하나, 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인에게 해당 임차인들의 보증금을 반환할 의무가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

함안군청 인근 지역으로, 관공서 및 관련 시설이 위치하여 유동인구 및 잠재적 수요가 예상됩니다.

주변 상업시설과의 연계성이 있으며, 근린생활시설 및 업무시설이 밀집한 지역적 특성을 가집니다.

본건의 현황(101호~103호 분할 이용)은 소규모 업종의 입점에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

함안군청이 인접하여 행정 업무 및 관련 서비스 이용이 편리합니다.

기타 편의시설은 주변 상업 시설을 통해 이용 가능합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 사업 영위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사달달트립, 티에스에이건설주식회사. 인수 보증금은 0원이지만, 이들 임차인과의 원만한 명도 협상이 필요합니다.

* 제시외 구축물 및 수목: 매각 대상에서 제외되며, 해당 토지의 공동 소유자(401호 소유자)와 공용 부분 무단 점유로 인한 소유권 분쟁 가능성이 있어 철저한 확인이 요구됩니다.

* 공부상 호실과 현황 이용 불일치: 공부상 '101호'이나 현황 '101호~103호'로 분할 사용되고 있어, 추후 건축물대장 변경 등 행정 절차 및 재산권 행사 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 다수의 토지이용 제한: 지역 지구 외에도 다양한 법률에 따른 이용 제한이 있어, 신규 사업 추진이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군청 인근에 위치한 근린상가로, 지역 내 상업 활동의 중심지에 해당합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 내구성은 확보되었으나, 내부의 불법적인 구획이나 현황과 공부상 불일치 문제는 명도 및 향후 활용에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로 매수인의 재정적 부담은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성은 염두에 두어야 합니다.

특히, 토지의 공동 소유 관계에서 비롯될 수 있는 분쟁 가능성은 반드시 사전에 충분히 조사하고 대비해야 할 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 함안군청 인근의 안정적인 상업 지역 입지.

* 현황 다수의 호실로 분할 사용 중인 점을 활용한 다양한 임대 수익 창출 가능성.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 795,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인들의 명도에 소요될 예상 비용 및 시간.

* 제시외 구축물 관련 토지 공유자와의 분쟁 발생 시 예상되는 법적 비용 및 해결 방안.

* 현황과 공부상 불일치로 인한 행정 절차 비용 및 리스크.

* 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 향후 부동산 가치에 미칠 영향.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 지역 부동산 시장 동향 등에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다. 본 보고서에는 외부 지도 서비스 검색을 통한 혐오시설 정보는 포함되지 않았으며, 이 또한 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.