나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3648 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2984 옥포지구서한이다음 508동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 '경서중학교' 남동측 인근에 위치하는 옥포지구서한이다음 508동 13층 1306호 단위세대로서 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상15층건중 13층 1306호 단위세대로서 외벽:돌붙임, 페인트 마감, 내벽:벽지 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 북동측, 북서측 및 서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-12-18) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-18)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-18)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-12-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(경서중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교항고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계;미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2026타경3648 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 2984 옥포지구서한이다음 508동 13층 1306호

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

토지지분: 50.0789㎡ (약 15.15평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

1.3. 건물개요

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

사용승인일: 2020년 3월 13일

2. 입지조건

2.1. 주변환경 및 교통

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 교항리 소재 '경서중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반 교통사정은 보통임.

단지의 북동측, 북서측 및 서측으로 중로에 접해 있음.

2.2. 토지이용 및 규제

본건 단지는 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트부지로 이용중임.

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 지역임.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(경서중학교, 교항고등학교), 절대보호구역(교항고등학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 동원제일저축은행 가압류 (2022.02.22.)

등기부채권 총액: 52,919,172원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전상구 (전OO)

전입일자: 2021년 12월 17일

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 시점 및 절차에 대한 주의가 필요함.

3.3. 인수주의 권리

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

본건이 속한 옥포지구는 아파트 단지 위주로 형성된 주거지역으로, 인근에 아파트단지, 일반주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있음.

주변 학교로는 경서중학교, 교항고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 건물구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 15층 건물 중 13층 1306호임.

외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 등, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있음.

급배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주차시설

총 주차대수는 707대 (지하 기계식 642대, 지상 기계식 65대)로, 688세대 대비 주차 공간은 비교적 넉넉한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 전상구(전OO)는 2021년 12월 17일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원임. 금전적 인수 부담은 없으나, 임의 명도를 기대하기 어려울 수 있으며, 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있음에 유의해야 함.

6.2. 기타 규제사항

건축물은 2020년 3월 13일에 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공공주택지구, 학교보호구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 옥포지구 서한이다음 아파트 13층으로, 2020년 준공된 신축급 아파트임.

주거 편의성이 양호한 지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경 또한 보통 수준으로 평가됨.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 다수의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

다만, 대항력 있는 임차인 전상구(전OO)가 존재하며 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 노력이 필요할 수 있음.

이는 잠재적 리스크 요소로 작용할 수 있으나, 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 부분임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2020년 준공 아파트.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 0원으로 금전적 인수 부담이 없음.

* 주거 선호도가 높은 아파트 단지 내 위치.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 적정 수준으로 보임.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래는 다음과 같음.

- 2026년 7월 28일: 181,000,000원 (8층)

- 2026년 7월 25일: 200,000,000원 (6층)

- 2026년 7월 12일: 190,000,000원 (12층)

본건은 13층으로, 최근 실거래가 중 12층(190,000,000원) 및 6층(200,000,000원)의 가격대를 고려할 때, 층수와 향을 감안하여 적정 가격 형성이 가능할 것으로 보임.

감정가 208,000,000원 대비, 최근 실거래가 최고가 200,000,000원 및 12층 실거래가 190,000,000원을 고려할 때, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

따라서, 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장함.

본 건의 경우, 명도 리스크를 충분히 감안하여 실투자 관점에서 198,000,000원 ~ 203,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.