나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601025 [1] 세종특별자치시 조치원읍 교리 22-2 3층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2026.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 교리 소재 "세종시민회관" 남서측 인근에 위치하는 정행빌 딩 3층으로서, 주위는 각종 근린생활시설, 다가구주텍, 단독주택, 공원으로 형성된 상가지 대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며, 차량 의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물중 3층으로서, (1994.03.18 사용승인) 외벽:석재 및 타일 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등 창호:샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 대중음식점이나 기준시점 현재 공실 상태임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 사다리형의 평탄한 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

22-2번지:도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관 관리구역((조치원읍 시가지) 세종특별자치시고시 제2020-341호) 22-3번지:도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처 리구역<하수도법>, 중점경관관리구역((조치원읍 시가지) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:본건 건물 내부에 별첨 "사진용지"와 같이 업소용 냉장고, 테이블, TV 등이 소재하나 소유관계가 불분명하고 이동이 가능하여 평가외 하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2026타경601025 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 교리 22-2 3층

신주소: 세종특별자치시 조치원7길 27

용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 109.30㎡ (약 33.06평)

건물면적: 340.14㎡ (약 102.92평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 교리 소재 "세종시민회관" 남서측 인근에 위치하는 정행빌딩 3층으로서, 주위는 각종 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택, 공원으로 형성된 상가지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때 교통 상황은 무난함.

1.2. 3.인접 도로상태

본건 토지는 남측 및 동측으로 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역 등에 해당함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리: 2012.11.02 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (을1) 임.

본 경매로 인해 말소될 권리:

* 을1: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 144,000,000원

* 을2: 근저당 (오상윤) - 120,000,000원

* 을2-1: 근저당부질권 (주식회사오케이전당포대부) - 120,000,000원

* 갑8: 압류 (세종특별자치시)

* 갑11: 임의경매개시결정 (세종우리신용협동조합)

* 기타 갑1, 갑2, 갑3 등 소유권 이전 및 매매 관련 등기 사항이 있으나, 모두 말소기준권리보다 선순위가 아니거나 후순위로, 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 2.인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 등 등기되지 않은 권리나 법정지상권 성립 가능성 등은 별도 확인 필요)

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

* 임차인 정보가 미상으로 확인되므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요하며, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 4.총 채권액

등기부상 채권 총액: 264,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 특징

본 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설로 분류되어 있으며, 실제로는 대중음식점 용도로 이용되었음. 5층 건물 중 3층에 해당하며, 철근콘크리트 구조의 집합건물임.

1.4. 2.주변 상권

본건 인근은 각종 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 상가지대임. 세종시민회관이 인근에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 일정 수준 유지되는 지역으로 판단됨.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

인근에 세종시민회관이 있어 문화 및 집회 시설 접근성이 양호함. 또한, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

1.5. 2.교통 편의

인근 도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공실 상태

기준시점 현재 공실 상태로, 입찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어려움. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요함.

1.6. 2.내부 집기 처리 문제

본건 건물 내부에 업소용 냉장고, 테이블, TV 등이 소재하나, 소유 관계가 불분명하고 이동 가능한 물건이므로 별도로 평가되었음. 경매 진행 시 해당 집기 처리에 대한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 요구됨.

1.6. 3.임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임이 어떻게 되는지 등 상세 파악이 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 노후도(1994년 사용승인)는 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 현재 공실 상태이며, 내부 집기 처리 관련 애로사항이 있을 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다. 상권의 안정성과 공실 해소 방안 마련이 관건이 될 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 조치원읍 중심 상업지역 내 위치

* 일반상업지역으로 향후 상권 활성화 시 가치 상승 기대

* 건물 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

* 인근 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

1.9. 예상 입찰가

감정가 300,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 임대차 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 및 임대 관계 미확인 등 리스크 요소를 충분히 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.