나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600892 [1] 대전광역시 서구 도마동 185-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동에 소재하는 "도마동 우체국" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 2: 185-2번지> 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-03)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2024-09-25)(존치지역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(2025-09-03)(노후·불량한 주거환경의 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능 회복을 위한 도시 재생사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구로 지정)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지상 아래의 제시외 물건이 소재하여 귀제시사항에 따라 토지건물감정평가명세표에 그 가액을 기재하고, 제시외물건 ㉠에 의하여 토지소유권 행사가 제한받을 경우의 가액을 토지건물감정평가명세표 비고란에 병기하였는바, 경매업무진행시 참고하시기 바람. ㉠ 창고, 판넬조 판넬지붕 (약 8㎡), 기호 2 토지상 나. 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 상기의 제시외 물건으로 기재하지 아니한 외부수도시설, 관리되지 아니한 수목 등은 기호 2 토지가액에 포함하여 평가하였으며 누다락 등은 기호 1 건물가액에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트 벽돌조 목조지붕틀 후형스레트지붕 단층건물로서, 외벽: 벽돌마감 등임. 창호: 미마감인 부분이 다수 소재하나 마감된 부분은 샷시창호임.

이용상태

단독주택이나 장기간 방치된상태임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수 설비 등의 설치 가능한 장소 등은 소재하나, 현황 장기간 방치되어 주요부대설비가 없거나 파손·노후된상태임.

부합물 및 종물

토지 감정평가 요항표 '(6) 제시목록 외의 물건' 참고.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건은 장기간 방치되어 벽지, 바닥, 천장 및 부대설비 등이 부존재하거나 파손·노후되어서 낙찰이후 주택용도의 이용을 위하여 별도의 추가비용이 발생할 수 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경600892 (1) 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600892 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 185-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 452,865,660원

* 토지면적: 245.20㎡ (약 74.18평)

* 건물면적: 98.51㎡ (약 29.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사강남파이낸스대부

* 특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건축물 정보:

* 주구조: 시멘트 벽돌조

* 지붕: 후형 스레트지붕

* 사용승인일: 1976년 8월 18일

* 건축면적: 98.51㎡

* 연면적: 98.51㎡

* 층수: 지상 1층

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 서구 도마동에 위치하며, "도마동 우체국" 남서측 인근으로 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 폭 8m 미만의 왕복 1차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있어 향후 도시 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 7월 3일 접수된 주식회사강남파이낸스대의 근저당권 (을3, 360,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 주식회사강남파이낸스대의 전세권설정(을4)과 임의경매(갑9) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사강남파이낸스대가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 24,000,000원, 차임 0원입니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

도마동 일대는 다수의 재개발 구역이 추진되고 있는 지역으로, 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보는 다세대 주택으로, 창성빌라(57.86㎡) 13,000만원, 솔밭빌라(47.21㎡) 15,120만원에 거래되었습니다. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 지역의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 현황: 도마·변동 재정비촉진지구는 약 221만㎡ 규모로, 여러 구역에서 재개발 사업이 진행 중입니다. 일부 구역은 분양 또는 착공 단계에 있으며, 2026년 5월에도 재정비촉진지구 및 계획 변경이 고시되는 등 사업이 지속적으로 추진되고 있습니다. 본건 소재지 역시 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 정보상 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 주변의 생활 편의 시설 정보는 다음과 같습니다.

* 교육시설: 서대전여자고등학교, 대전도마중학교, 대전도마초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 탑신경외과의원, 도마정형외과의원, 한솔외과의원, 더블유피부과, 대전더젠병원 등 다양한 의료기관이 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 있습니다.

* 편의시설: 도마동 우체국이 인근에 있으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 건물 노후화: 건물은 시멘트 벽돌조 단층으로, 1976년 사용승인된 건물이며 장기간 방치되어 주요 부대설비가 없거나 파손 및 노후화가 심각한 상태입니다. 낙찰 후 주택 용도로 사용하기 위해서는 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 토지 상에 약 8㎡ 규모의 판넬조 창고가 소재하며, 이는 토지 소유권 행사에 제한을 줄 수 있습니다. 다만, 본건은 일괄매각 대상에 포함됩니다.

* 재정비촉진지구: 재정비촉진지구로 지정되어 있으나, 존치지역으로 되어 있어 사업 진행 방식 및 시기에 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동의 재정비촉진지구 내에 위치한 단독주택입니다. 장기간 방치되어 건물 노후화가 심각하고 수리가 필요한 상태이지만, 재정비촉진지구라는 점에서 향후 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 말소되는 권리 외 인수해야 할 부담은 없어 권리 관계는 명확합니다. 제시외 건물 존재 및 건물의 극심한 노후화는 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 잠재력: 도마·변동 재정비촉진지구 내 구역들은 현재 다양한 단계로 개발이 진행 중이며, 본건 지역 역시 향후 도시 개발 및 아파트 단지 조성 등에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 토지 활용: 넓은 토지 면적(245.20㎡)을 확보하고 있어, 향후 재개발 시 높은 사업성을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 건물의 심각한 노후화로 인해 현재 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 수리 후 신축 또는 재개발을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계가 명확하며, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 고려하여 산정합니다. 다만, 건물의 심각한 노후화 및 수리 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다.

* 감정가: 452,865,660원

* 주변 시세 (다세대 주택 기준): 130,000,000원 ~ 151,200,000원 (전용 47~58㎡)

* 본건은 단독주택이며 토지 면적이 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 건물의 심각한 노후화와 수리/신축 비용을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 실제 현장 조사를 통해 건물 상태와 예상 수리 비용을 정확히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.