나이스옥션 법원경매 대전 2026타경298 [1] 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 25층102동2501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 용계동 소재 "도안네거리" 남서측 위치하며, 주위 일원은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

◎ 건물의 구조 ▷ 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상29층 중 제25층 제2501호로서, ·외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 대리석 붙임 마감 등 ·내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 ·창 호 : PVC새시 이중창 등임.

이용상태

본건 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지 가장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 40미터, 서측으로 폭 15미터 내외의 차량 통행 가능한 아스팔트 포장도로와 접하고, 남측으로 폭 8미터 내외의 콘크리트 인터로킹 포장도로(인도)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 「토지이용계획확인서」상 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역(도안택지갭사업지구(1단계)) , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 관계인 부재로 인하여 임대관계 확인은 생략하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경298 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 25층 102동 2501호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔 이용 중)

감정가: 485,000,000원

토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.83㎡ (약 4.79평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.72평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.97㎡ (약 25.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOO

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 용계동 소재 "도안네거리" 남서측에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 각종 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 북측 및 동측으로 폭 40미터, 서측으로 폭 15미터 내외의 차량 통행 가능한 도로와 접하고 있으며, 남측으로는 폭 8미터 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(도안택지개발사업지구)으로 지정되어 있으며, 광로, 중로, 특수도로(보행자 전용도로)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요는 제공되지 않았습니다.

말소기준권리는 을1 근저당권 (접수일자 2023-07-14, 권리자 대전대흥신용협동조합, 채권금액 396,000,000원) 입니다.

본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강상현

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2023-07-17

* 확정일자: 2023-07-26

* 배당신고일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강상현의 주택임차권(을3)은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 김준도)

* 을1: 근저당권 (권리자: 대전대흥신용협동조합, 채권금액: 396,000,000원) - 말소기준권리

* 을3: 주택임차권 (권리자: 강상현, 보증금: 100,000,000원) - 말소 예정

* 을2: 근저당권 (권리자: 양승택, 채권금액: 195,000,000원) - 말소 예정

* 갑3: 임의경매 (권리자: 대전대흥신용협동조합, 채권금액: 347,882,339원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 691,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 유성구 용계동 677-1번지에 위치한 힐스테이트 도안 오피스텔 25층 102동 2501호입니다.

도안네거리 인근의 중심상업지역에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

최근 매매 사례 (전용면적 약 84.97㎡ 기준)는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 14일: 346,000,000원 (중개거래)

* 2026년 2월 10일: 365,000,000원 (직거래)

이를 바탕으로 해당 면적의 시세는 약 3억 4천 6백만원에서 3억 6천 5백만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조이며, 지하 5층부터 지상 29층 규모 중 25층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC새시 이중창 등으로 시공되었습니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

내부에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

건축물대장에 따르면 해당 건물은 2020년 3월 사용승인을 받았으며 (stcnsDay), 2023년 5월에 사용승인일이 업데이트 되었습니다 (useAprDay). 최근 매매 정보상의 건물 연식(buildYear: 2023)으로 미루어 볼 때, 비교적 신축 건물임을 알 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재합니다. 본건의 감정가는 485,000,000원이지만, 최근 거래가는 346,000,000원에서 365,000,000원 수준으로, 약 1억 2천만원에서 1억 3천 9백만원의 차이를 보입니다. 이는 감정가의 고평가 가능성 또는 향후 추가적인 가치 상승 여력을 시사할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

등기부채권 총액이 691,000,000원으로 감정가를 초과하는 높은 규모입니다. 이는 경매 과정에서 유찰을 거듭할 가능성을 높일 수 있으나, 본건의 경우 이미 경매가 진행되고 있습니다.

현재 공부상 용도는 업무시설이나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 주거 관련 규제나 민원 발생 시 영향을 줄 수 있습니다.

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 도안지구 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건과 최신 건물 상태를 자랑합니다. 주변 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 연식이 낮아 관리가 용이합니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이, 그리고 높은 채무 총액은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 현재 시세는 약 3억 4천 6백만원 ~ 3억 6천 5백만원으로 파악되며, 이는 지역 개발 현황 및 시장 상황을 종합적으로 반영해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 도안네거리 인근 중심상업지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 낮은 건물 노후도와 현대적인 시설로 쾌적한 주거/업무 환경 제공.

* 안전한 권리관계: 인수할 권리 및 임차인 부담이 전혀 없어 안전한 소유권 취득 가능.

* 시세차익 잠재력: 감정가와 시세의 괴리를 활용하여 합리적인 가격에 취득 시 투자 수익 기대.

* 풍부한 수요: 주변 배후 주거 단지 및 상업 시설 이용객을 통한 안정적인 임대 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 485,000,000원

최근 실거래가 (전용면적 84.97㎡ 기준): 346,000,000원 ~ 365,000,000원

최근 매매가 평균: 약 355,500,000원

본건은 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 상황이므로, 시세 정보를 바탕으로 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 권리 부담이 없으며 건물 상태가 양호한 점, 그리고 향후 발전 가능성을 고려할 때, 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

권장 입찰가: 320,000,000원

이는 최근 시세와 물건의 장점을 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 보수적인 권장가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.