나이스옥션 법원경매 대전 2026타경313 [1] 대전광역시 유성구 송강동 200-4 한마을아파트 104동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 송강동 "대전 두리초등학교" 북동측 인근에 소재하는 한마을 아파트(총15동 1206세대) 104동 2층 201호로, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 아파트지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

아파트단지까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측 원거리에 "북대전IC"가 위치하고 동측 대로변으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 운행횟수 등으로 보아 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상14층 중 2층 201호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 1999.04.29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : PVC샷시창호 등

이용상태

아파트(건축물현황도상 방3실, 거실, 주방겸식당, 화장실겸욕실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측으로 대로변, 남측 및 서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-12-19)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 사업지역미분류 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-06-19)(배제대학교대덕캠퍼스)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전두리중학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전두리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전두리초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29) (한솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(송강택지개발완료) <택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경313 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 송강동 200-4 한마을아파트 104동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 282,000,000원

토지면적: 48.69㎡ (약 14.73평)

토지지분: 48.69㎡ (약 14.73평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.88㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

본건 아파트는 대전광역시 유성구 송강동에 소재하며, 북동측 인근에 "대전 두리초등학교"가 위치합니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 남측 원거리에 "북대전IC"가 있어 교통망 이용이 편리합니다.

동측 대로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용 편의도 또한 보통입니다.

단지 동측은 대로변, 남측 및 서측은 중로변에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 2026년 5월 20일 신OOO을 채권자로 하여 대전지방법원에서 임의경매 개시결정(2026타경313)이 등기되었습니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (1999.06.25)

* 벽산개발주식회사 지분 이전 (2001.03.28)

* 공유자 지분 이전 (2001.03.28)

* 근저당 (신한은행, 260,000,000원, 2007.03.30) - 말소

* 가압류 (주식회사타임교육, 14,865,600원, 2021.03.23) - 말소

* 가압류 (오금균, 35,314,095원, 2023.12.20) - 말소

* 근저당 (양희동, 200,000,000원, 2024.01.17) - 말소

* 임의경매 (신OOO, 153,179,111원, 2026.05.20) - 말소

말소기준권리는 2007년 3월 30일 신한은행 근저당입니다.

매각으로 인해 위에 명시된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

단, "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 "임대미상임" 및 "내부확인이 곤란하여... 평균적인 상태를 기준하여 평가"라는 내용이 있어, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

단지 인근으로 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

또한, 초등학교, 중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 학군 관련 수요가 있는 지역입니다.

지역내에서는 송강지구 택지개발사업이 완료된 구역으로, 주거 중심의 도시지역(제3종일반주거지역)으로 개발되어 있습니다.

1.5. 생활정보

아파트명: 한마을아파트

주소: 대전광역시 유성구 송강동 200-4

준공년도: 1999년 04월 29일

단지 규모: 총 15개동, 1206세대

최고 15층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 본건은 14층 중 2층에 위치합니다.

주요 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

총 주차대수는 488대로, 세대당 주차 공간은 약 0.4대 수준입니다. (지상 6대, 지하 42대, 기타 440대)

본건의 전용면적은 84.88㎡(약 25.68평)이며, 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화물건으로 분류되어 있어 일반 경매 물건과 달리 취급에 주의가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 1999년으로, 준공 후 25년 이상 경과한 아파트로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

"기타참고사항"에 명시된 바와 같이, 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태 확인에 제한이 있어, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 '대로2류(폭 30m~35m)(2023-12-19)(저촉)' 부분이 있어 향후 도로 확장 등 도시계획에 따른 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구에 위치한 재고가 풍부한 아파트 단지 내의 경매 물건입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 여건과 편의시설은 양호하나, 건령이 25년 이상 경과하여 노후화된 점은 감안해야 합니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계는 매우 깨끗한 편이며, 인수되는 임차보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 유동화물건이라는 특성과 내부 확인 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거단지 내 아파트로, 실수요자뿐만 아니라 투자 목적에도 접근 가능합니다.

* 주변 교육시설 및 편의시설과의 근접성은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.88㎡)의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 2일 1층 매물이 26,500만원, 2026년 6월 6일 5층 매물이 31,500만원에 거래되었습니다.

본건은 14층 중 2층에 위치하며, 감정가는 28,200만원입니다.

층별 가격 편차를 고려할 때, 2층의 적정 시세는 27,000만원 ~ 28,000만원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적이며, 예상 입찰가는 275,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.