나이스옥션 법원경매 청주 2026타경188 [1] 충청북도 청주시 서원구 미평동 276-2 힐타운하우스 1동 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 미평동 소재 "세광고등학교" 동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 인근 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통인바, 제반교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 2층 건물 내 제1동 제1021호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로 대비 대체로 완만한 완경사지의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통해 공도로 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 미평동 276-2 : 도시지역, 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 미평동 290-1 : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시 외 태양광설비, 보일러실 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경188 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 미평동 276-2 힐타운하우스 1동 102호

* 용도: 연립주택 (공동주택)

* 감정가: 775,000,000원

* 토지 면적: 618.00㎡ (약 187평)

* 건물 면적: 257.12㎡ (약 77.8평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 으뜸신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 미평동 소재 "세광고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 인근 간선도로를 통한 차량 접근성이 보통으로, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 현황: 인접 도로 대비 대체로 완만한 경사를 이룬 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로를 통해 공도로 편리하게 출입 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육 전부제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2014년 3월 7일 남일신용협동조합 근저당 (을2)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을2 근저당, 을4 근저당(으뜸신용협동조합), 갑3 임의경매(으뜸신용협동조합)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 총 채권액: 435,500,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 공동주택(다세대) 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 최근 거래 동향: 제공된 최근 매매 정보는 2025년 10월 27일 76,000,000원에 거래된 것으로 나타나나, 이는 감정가 775,000,000원과 큰 차이를 보여 정확한 시세 판단에 어려움이 있습니다. 제공된 검색 결과에 따르면 '힐타운하우스'는 2009년 12월에 입주가 시작되었으며, 2020년 5월 1일 기준 51평형의 최고 매매가가 5억 7,000만원이었던 사례가 확인됩니다. 또한, 2026년 3월 11일 기준 분평동 보성 아파트 127.2㎡(약 38평)가 1억 6,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 정보들을 종합해 볼 때, 제시된 76,000,000원의 거래가는 현실적인 시세와 큰 괴리가 있음을 알 수 있습니다. 정확한 현 시세 파악을 위해서는 추가적인 주변 실거래가 조사 및 현장 조사가 필요합니다.

* 건축 연도: 2009년 건축된 건물로, 비교적 최근에 지어진 주택입니다.

1.4. 생활정보

* 이용 상태: 본건은 현재 공동주택(다세대)으로 이용 중에 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 2층 건물 내 1동 102호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등 일반적인 주택 마감 상태를 보입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계는 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재할 가능성은 있으나 보증금이나 차임 관련 사항이 확인되지 않았음을 의미하므로, 명도 과정 및 실제 점유 관계 확인에 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 토지 이용 제한: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며 가축사육 전부제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 청주 분평2 공공주택지구 개발 사업 지역과 인접해 있어 토지거래허가구역 지정 등 지역 개발 및 규제 변화에 유의할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 미평동에 위치한 다세대주택으로, 세광고등학교 인근에 자리하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 보증금 등 상세 내역이 확인되지 않아 명도 시 잠재적 리스크가 존재할 수 있습니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육 제한구역으로 토지 이용에 일부 제한이 있습니다. 제시 외 태양광설비와 보일러실이 매각에 포함되어 있다는 점은 긍정적입니다. 최근 검색된 자료들을 통해 힐타운하우스 단지는 2009년 준공되었으며, 유사 평형의 과거 실거래가 사례를 참고할 때 현재 제시된 감정가 수준의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 교육 시설(세광고등학교) 인근의 양호한 입지.

* 편리한 교통 환경 및 도로 접근성.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없음.

* 매각 포함되는 태양광 설비 및 보일러실.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 775,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보가 부족하고, 제시된 매매 가격(76,000,000원)은 신뢰하기 어렵습니다. 2020년 5월 1일 기준 51평형의 최고 매매가가 5억 7,000만원이었던 점과 2009년 건축된 점을 고려할 때, 현재 부동산 시장 상황, 본건의 정확한 내부 상태, 주변 유사 물건의 시세, 명도 및 임대차 관련 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 물건의 정확한 시세 파악을 위해서는 현장 조사와 함께 인근 부동산 전문가와의 상담을 통해 상세한 시세 분석이 선행되어야 합니다. 따라서, 현재로서는 감정가를 기준으로 향후 시장 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.