나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31185 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1129-1 센터프라자 1동 6층 606호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "지하철7호선 신중동역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 혼재하는 일반 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철7호선 '신중동역'이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 내 제1동 제6층 제606호로서, 외벽 : 석재 등 마감. 창호 : 시스템 창호임.

이용상태

'근린생활시설'로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 복지시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 로폭 약 25미터 및 12미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계남유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (미리내유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역 (계남중)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래 허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

유치권자 박문수로부터 공사대금채권 금 1,300,000,000원을 위하여 유치권신고서가 2026.10. 14.자 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2026타경31185 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1129-1 센터프라자 1동 6층 606호

용도: 근린상가

감정가: 173,000,000원

토지면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

건물면적: 66.65㎡ (약 20.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (경매개시결정 등기 기준)

1.2. 건물 및 토지 세부사항

건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 내 제1동 제6층 제606호

이용 상태: 근린생활시설로 이용 중

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 지하철 7호선 신중동역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 등이 혼재하는 일반 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 7호선 신중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 가로장방형의 토지로서, 근린생활시설, 교육연구시설 및 복지시설 부지 등으로 이용 중에 있습니다. 본건 서측 및 동측으로 로폭 약 25미터 및 12미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 중심상업지역

* 방화지구

* 지구단위계획구역(중동지구)

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 중로3류 (폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (계남유치원, 미리내유치원, 계남중학교 관련 - 교육청 문의 필요)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래 허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25. - 현재 기간 만료)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 최규철(2002), 한종태(2009), 주식회사해광철구(2012)

* 근저당: 중소기업은행(2012.11.20. 60,000,000원 - 말소기준권리), 중소기업은행(2019.11.14. 24,000,000원)

* 가압류: 박문수(2024.11.11. 1,300,000,000원), 신용보증기금(2025.08.26. 95,000,000원)

* 압류: 부천시(2026.05.12.)

* 임의경매: 중소기업은행(2026.05.20. 84,000,000원)

등기부 채권 총액: 1,479,000,000원

3.2. 권리 분석 의견

말소기준권리는 2012년 11월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다. 이보다 선순위로 등기된 권리는 없으며, 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 유치권 분석

유치권자 박문수로부터 2026년 10월 14일자 유치권 신고서가 제출되었습니다. 신고된 공사대금채권은 금 1,300,000,000원이며, 그 성립 여부는 현재 불분명합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사홈네트워크코리아

* 보증금: 1,035,320원

* 차임: 200,000원

* 전입/사업일자: 2024-07-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 기타 사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지

본 물건은 지하철 7호선 신중동역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지가 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

신중동역을 이용하는 유동인구와 인근 주거 및 업무 단지의 배후수요를 기반으로 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

(외부 지도 검색 결과)

본 물건 주변으로는 다양한 소매점, 식당, 학원, 병원 등이 밀집해 있으며, 대규모 아파트 단지 및 오피스 빌딩이 위치하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 별도의 혐오시설이나 인근 입지에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 신중동역을 통해 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주변에 은행, 병원, 각종 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

인근에 아파트 단지와 오피스 건물이 혼재되어 있어, 상가 이용객뿐 아니라 지역 주민들을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

박문수 명의의 13억 원에 달하는 유치권 신고가 가장 큰 리스크입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정에서 복잡한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 유치권이 인정될 경우, 해당 금액을 낙찰자가 부담하거나 별도의 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 등기부 채권액이 14억 7,900만 원에 달하며, 이는 감정가 1억 7,300만 원을 훨씬 상회합니다. 이러한 높은 채권 총액은 경매 취하 가능성보다는 유찰 가능성을 높이는 요인으로 작용합니다.

6.3. 토지거래허가구역 (과거)

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나 (2025.8.26.~2026.8.25.), 현재는 기간이 만료되었습니다. 향후 재지정 가능성 등은 별도로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 상가 건물로서 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 13억 원에 달하는 거액의 유치권 신고가 존재하며, 이의 성립 여부가 불확실하여 낙찰 후 소유권 확보 및 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다.

유치권 문제를 해결하지 않고서는 사실상 투자가 어렵다고 판단됩니다. 높은 채권 총액과 유치권 리스크를 고려할 때, 본 건은 유찰 가능성이 높으며, 유치권의 진위 여부를 철저히 파악하는 것이 투자의 선결 조건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

신중동역이라는 탁월한 역세권에 위치하여 잠재적인 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

8.2. 유찰 시 시세 대비 저가 매수 기회

높은 권리 관계와 유치권 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 시세 대비 매력적인 가격에 매수할 기회가 발생할 수 있습니다.

8.3. 상가 수익형 부동산

근린생활시설로서 정상적인 운영 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. (단, 유치권 문제 해결 전제)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부 및 그에 따른 인수 금액을 정확히 파악하기 전까지는 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가 173,000,000원에서 시작하며, 유치권 신고 금액 13억 원이 성립되지 않는다는 전제 하에 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

유치권 리스크가 매우 크므로, 입찰 시에는 해당 리스크를 감수한 보수적인 접근이 필요합니다. 유치권의 실체를 명확히 파악하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받아 입찰가격을 결정하시기 바랍니다. 유치권이 그대로 인수된다고 가정할 경우, 본 건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.