나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31170 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 162 조양그랜드맨션 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부천시 소사구 괴안동 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치하는 다세대주택 "조양그랜드맨션" 제4층 제402호로서 인근은 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

성숙된 주택지대 내 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상4층 다세대주택 건물 내 제4층 제402호로서 외벽 : 단열재 마감 창호 : 알미늄 및 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 정방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 소로에 양면 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에관한허가구역(단독,다가구,아파트,연립,다세대, 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31170 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 162 조양그랜드맨션 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

토지지분: 26.7㎡ (약 8.08평)

건물면적: 59.33㎡ (약 17.95평)

건물지분: 59.33㎡ (약 17.95평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "양지초등학교" 북동측 인근에 위치한 다세대주택 "조양그랜드맨션" 제4층 제402호입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 성숙된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북동측 및 남서측으로 소로에 양면 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 내에 위치합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정된 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권(박동명, 75,000,000원, 2022.09.15 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 10번 주택임차권(서재철)은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수 대상 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서재철

보증금: 175,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-07-24

확정일자: 2020-07-03

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 175,000,000원. 채권자(서재철)이기도 하며, 본 경매의 강제경매 신청인입니다.

* 임차인: 정선욱

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-08-03

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

본건 등기부상 채권 총액은 323,733,768원입니다. 주요 권리로는 말소기준권리인 근저당권 외에 서재철의 주택임차권(175,000,000원, 인수) 및 서재철이 신청한 강제경매(175,000,000원) 등이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본건 인근 "에덴빌라"(1986년식, 연립, 약 38.88㎡)는 2026년 7월에 17,000만원 ~ 17,500만원에 거래되었습니다. 비교적 신축인 "삼성펠리스5차"(2016년식, 다세대, 약 34.7㎡)는 2026년 7월에 21,200만원에 거래되었습니다. 본건(59.33㎡, 2000년식 다세대)은 면적이 크다는 점에서 시세 대비 가격 책정이 중요합니다.

4.2. 건축물 특징

본건은 철근콘크리트 구조 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제4층 제402호입니다. 건물 사용승인일은 2001년 4월 9일입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 양지초등학교 인근 주택가에 위치하며, 생활 편의시설은 도보 이동 가능한 범위 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 조사)

검색 결과, 본건으로부터 직선거리 1km 이내에 주거 밀집 지역과 학교(양지초등학교, 부천동중학교)가 위치하고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 시설은 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 서재철의 보증금 175,000,000원입니다. 이 금액은 경매 절차에서 전액 변제되지 않으면 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.

6.2. 임차인이자 채권자인 특이사항

본 경매의 신청 채권자(서재철)가 대항력 있는 임차인이기도 하여, 보증금 회수 및 권리 관계가 복합적일 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본건 토지는 과거 토지거래허가구역(2026년 8월 25일 만료) 내에 있었으므로, 허가 여부에 따른 이전 절차를 확인해야 합니다. (현재는 허가구역이 아닐 수 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 양지초등학교 인근 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통은 보통 수준이며, 주택가로서 생활 환경은 양호한 편입니다. 다만, 175,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 또한, 임차인이자 경매 신청 채권자인 복합적인 권리 관계는 추가적인 주의를 요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

부천시 소사구의 안정적인 주택가에 위치하여 향후 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8.2. 가치 상승 잠재력

대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 충분히 고려한 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 234,000,000원이나, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 합니다. 따라서, 실제 낙찰자가 부담해야 하는 총 금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 이를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 시장 가치로 보아 보수적으로 산정할 때, 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액을 기준으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가

59,000,000 원 (이는 감정가 234,000,000원에서 인수 보증금 175,000,000원을 제외한 금액으로, 총 지출액이 감정가 수준이 되도록 하는 공격적인 입찰 전략을 가정한 것입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.