나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20745 [1] 경기도 남양주시 진건읍 용정리 855 진건주공2단지 201동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트 평스라브지붕 18층건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 1998.12.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 아파트단지 남서측 정문을 통해 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로) (저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(사능초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(오룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 소하천예정지(오룡천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가 구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지는 토지대장상 2001년 09월 12일자로 진건읍 용정리로 행정구역이 변경되었음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 855, 진건주공2단지 201동 8층801호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 남양주지원 2026타경20745 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 199,000,000원입니다.

토지 면적은 34.11㎡ (약 10.32평)이며, 건물 면적은 49.95㎡ (약 15.11평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 김OO입니다.

아파트 기본 정보:

아파트명: 진건주공2단지아파트

사용승인일: 1998년 12월 30일

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 철근콘크리트 평스라브지붕, 총 18층 건물 중 8층입니다.

전용 면적: 49.95㎡ (약 15.11평)

단지 정보: 총 5개동, 499세대, 최고층 18층, 최저층 1층.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진건읍 용정리 소재 "진건초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 지역에 해당합니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 소하천예정지, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 권리관계가 복잡하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

농협은행의 가압류 (2025-11-18 접수, 금322,302,424원)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 121,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-28

확정일자: 2020-07-28

배당신고일자: 2026-01-12

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있다는 점은 특이사항이며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기타 권리사항

을구9번 주택임차권 (김영미, 금121,500,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

총 채권액은 약 443,802,424원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 단지 주변은 주거 및 근린생활시설 위주의 혼재 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 진건주공2단지아파트

주소: 경기도 남양주시 진건읍 용정리 855

사용승인일: 1998년 12월 30일 (건축 후 약 28년 경과)

세대수: 499세대

총 면적 (단지 전체): 35,487.07㎡

주차 대수: 총 257대 (세대당 약 0.51대)

최고층/최저층: 18층 / 1층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

진건초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 교통

단지 남서측으로 외부도로와 연결되는 포장도로가 개설되어 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 보증금 121,500,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 김 임차인의 존재입니다. 이는 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

* 0원 보증금 임차인의 대항력

이 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있다는 점은 매우 이례적이며, 숨겨진 채무나 특수 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화

1998년 사용승인된 아파트로, 건축 후 약 28년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 기타 제한사항

다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 건축, 증개축 등 토지 이용 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 주변 시설

주변 환경은 아파트단지, 주택, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진건읍의 기존 아파트 단지 내 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 걸림돌입니다.

특히 김 임차인의 보증금 121,500,000원을 전부 배당받지 못할 경우, 추가 자금 투입이 불가피합니다.

또한 0원 보증금 임차인의 존재도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

건물의 노후화와 복잡한 권리관계를 감안할 때, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받지 못한다면 투자로서 매력이 떨어질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회

복잡한 권리관계와 임차인 이슈로 인해 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대

향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 주택 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적 시 위험 관리 필수

실거주 목적으로 접근 시, 임차인 관련 모든 인수 부담을 명확히 파악하고 추가 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 199,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 거래가는 170,000,000원 ~ 192,000,000원 수준입니다.

그러나 본건은 121,500,000원의 임차보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치에 대한 평가를 바탕으로 산정합니다.

잠재적 리스크와 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 140,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 본건의 경우 임차인 인수 보증금 121,500,000원을 합산하면 총 지출 비용이 상당히 커질 수 있으므로, 실제 투자 결정 시 총 투입 비용을 면밀히 계산해야 합니다.

보수적인 관점에서 권장 입찰가는 145,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.