나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61318 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 727-29 다울타운 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외 벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약10미터, 남동측 및 북서측으로 각각 폭 약4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거ZONE) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61318 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 727-29 다울타운 에이동 2층202호 (신 주소: 경기도 고양시 일산서구 장자길 98-3)

용도: 다세대주택

건물 연면적: 464.00㎡

토지 면적: 466.00㎡

건축 연면적 (전유 부분): 49.92㎡ (약 15.10평)

대지권 면적 (토지 지분): 58.25㎡ (약 17.62평)

건물 층수: 총 4층 중 2층

건축 연도: 2016년 (사용승인일 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 정보

감정가: 215,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건의 남서측으로는 폭 약 10미터, 남동측 및 북서측으로는 각각 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거ZONE), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을7 (2024년 9월 25일 접수)의 주택임차권(유현주, 보증금 200,000,000원)은 "인수"로 표시되어 있어, 매수인이 해당 임차인의 권리를 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 유 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 14일

* 확정일자: 2022년 6월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 18일, 51㎡(약 15.4평) 면적의 주택이 165,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,710,000원)

* 2026년 7월 5일, 58.16㎡(약 17.6평) 면적의 주택이 268,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 15,230,000원)

* 2026년 7월 6일, 56.775㎡(약 17.2평) 면적의 주택이 153,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 8,890,000원)

본건의 감정가는 215,000,000원이며, 면적은 49.92㎡(약 15.10평)입니다. 감정가는 최근 시세 범위 내에 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 인수될 경우 실질적인 매수인의 부담은 현저히 높아질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제202호 다세대주택입니다. 외벽은 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

본건 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼재하고 있으며, "고양예술고등학교"가 인근에 위치합니다. 대중교통 이용이 가능하며, 일반적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 확인 및 지도 검색을 통해 반드시 검증해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 유현주 씨의 보증금 200,000,000원입니다. "인수" 조건에 따라 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 기타 법적 제한

토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 또한 일반적인 다세대주택 수준으로 평가됩니다. 그러나 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 낙찰받는 금액 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 잠재적 부담액 산정을 통해 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 임차인과의 원만한 합의를 통해 명도를 완료하고, 주변 시세에 맞춰 재임대 또는 매매 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 완전히 해결되거나, 경매 절차를 통해 보증금 전액이 변제될 경우, 감정가 또는 그 이하의 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 인수해야 할 위험성을 고려해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 경매 절차에서 임차인에게 보증금 전액이 배당될 가능성을 시사할 수 있으나, 물건명세서상 "잔액을 매수인이 인수한다"는 문구가 우선 적용될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 최대한 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 부담을 감안할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 210,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 전 반드시 임차인과의 협의 가능성, 보증금 회수 예상액 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.