나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61253 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 787 강촌마을아파트 305동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2026.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백신중학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 마두역(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사위슬래브지붕 지하 1층 지상 17층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 1993.04.30) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 아파트이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2024-11-22), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m ~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2 024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주 거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024 -07-03)(낙민초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(다솜유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백석고등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(정발초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(금계초등학교)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)(백신중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

대상물건은 집합건축물대장(전유부)상 전유부분에 아파트부분(165.99㎡)과 지하주차장부분 (29.3㎡)이 함께 기재되어 있으나 관리사무소 탐문 등에 따르면 해당 단지 지하주차장은 전 세대의 공용용도이며 세대별 위치가 특정되어 독립적으로 이용되는 부분은 없는 것으로 탐 문되었는 바, 귀 제시목록을 기준으로 아파트부분(165.99㎡)만을 전유부분으로 평가하되 지 하주차장부분(29.3㎡)은 공용부분으로 포함하여 평가하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임. - '건물개황도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 787 강촌마을아파트 305동 2층202호

* 주위환경: 대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 "백신중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 마두역(지하철 3호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 대로3류, 중로2류의 도로와 접해 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 사건번호: 고양지원 2026타경61253 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 감정가: 828,000,000원

* 말소기준권리: 을13, 하나은행 근저당권 (2016-07-28 접수)

* 등기사항 요약:

* 갑1 (1993-06-10): 소유권이전 (지수환)

* 갑7 (2012-04-20): 소유권이전 (강태성)

* 갑9 (2016-07-28): 소유권이전 (김현아, 매매)

* 을13 (2016-07-28): 근저당권 (하나은행, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 갑10 (2026-05-20): 강제경매 (김현진, 444,506,009원) - 본 경매 사건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 전유부분에 아파트 부분(165.99㎡)과 지하주차장 부분(29.3㎡)이 기재되어 있으나, 지하주차장은 전 세대의 공용으로 사용되며 세대별 특정 이용 부분은 없습니다. 본 평가는 아파트 부분(165.99㎡)만을 전유부분으로 평가하였으며, 지하주차장 부분은 공용부분으로 포함하여 평가되었습니다.

2.

1.3. 상권분석

2.

* 주위 환경: 공동주택, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 접근성: 지하철 3호선 마두역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지역 특성: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 계획적인 도시 관리가 이루어지고 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 건축물 정보:

* 건축물명: 강촌마을아파트 (305동)

* 사용승인일: 1993년 04월 30일

* 구조: 철근콘크리트조 경사위슬래브지붕 지하 1층, 지상 17층 건물 내 제2층 제202호

* 면적:

* 토지면적: 91.52㎡ (약 27.68평)

* 건물면적 (전용면적): 165.99㎡ (약 50.21평)

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 단지 정보: 강촌마을3단지는 총 12개 동, 590세대로 구성되어 있으며, 1992년~1993년 사이에 준공되었습니다. 주차는 지상 12대, 지하 19대 포함 총 465대(세당 약 0.79대) 수용 가능합니다.

* 주변 교육시설: 백신중학교, 백석고등학교, 금계초등학교, 낙민초등학교, 정발초등학교, 다솜유치원 등이 인접해 있습니다. 이 중 일부는 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 개발행위허가제한구역: 본 물건 소재지는 2024년 11월 22일부터 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 이는 재건축이나 대규모 리모델링에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 실제 거주자가 있는지, 명도 대상이 되는 임차인이 있는지 여부를 사전에 철저히 조사해야 합니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 현황: 집합건축물대장상 전유부분에 지하주차장 면적이 포함되어 있으나, 이는 공용 부분으로 처리되었습니다. 실제 이용과 공부상 내용의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 마두동의 강촌마을 아파트로, 지하철 3호선 마두역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 1993년에 준공된 비교적 연식이 있는 아파트 단지이나, 165.99㎡(약 50.21평)의 넓은 전용면적을 제공합니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다. 그러나, 현재 물건 소재지가 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 부동산 가치 상승 및 개발 잠재력에 제약이 있을 수 있다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유 현황 및 명도 관련 이슈를 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 3호선 마두역과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 학교, 공원, 각종 편의시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 넓은 주거 공간: 165.99㎡(약 50.21평)의 전용면적은 대가족이 거주하거나 넓은 생활 공간을 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 권리관계 명확: 경매 절차를 통해 모든 선순위 권리가 소멸되므로, 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 동일 면적(165.99㎡) 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 17일 820,000,000원(4층) 및 2026년 6월 20일 870,000,000원(10층)에 거래되었습니다. 본건은 2층이라는 점을 감안할 때, 최근 거래가격을 종합적으로 고려하고 감정가(828,000,000원)와 개발행위허가제한구역의 영향을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 840,000,000원 정도로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.