나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70942 [1] 경기도 포천시 이동면 노곡리 499 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 이동면 노곡리 소재 ‘포천노곡초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 주택, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 기호(1)은 단독주택 건물 부지, 기호(2)는 도로 편입지 등임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 자연취락지구(노곡지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(66사단_제한보호구역(8m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(2) :계획관리지역, 자연취락지구(노곡지구), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(66사단_제한보호구역(8m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

본건 지상에 '컨테이너'가 소재하나 이동가능성 등을 고려하여 평가에서 제외함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 외벽: 사이딩 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건은 공부상 '제1종근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2026타경70942 (1)입니다.

소재지는 경기도 포천시 이동면 노곡리 499번지이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 244,268,720원입니다.

토지는 총 701.00㎡(약 212.05평)이며, 건물은 124.76㎡(약 37.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 엘OOOOOO이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

주요 주의사항으로는 토지/건물 일괄매각 대상이라는 점이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 이동면 노곡리 소재 ‘포천노곡초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

교통 상황은 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성 및 버스정류장까지의 거리와 노선 수 등을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2019년 6월 11일 접수된 일동농업협동조합의 근저당권(을9, 84,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들(을12 근저당권, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑13 가압류, 갑14 압류, 을12-4 근저당권부채권근질권설정, 갑16 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 상 권리 현황도 유사하며, 말소기준권리인 근저당권(을3, 84,000,000원) 이하 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 259,220,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계 등은 미상으로 확인되어 별도의 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 대규모 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

‘포천노곡초등학교’가 인근에 있어 학교 주변의 근린생활시설로서의 잠재력은 있으나, 상권의 확장성은 제한적일 것으로 보입니다.

제시된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보(백운아트빌)는 본 건과는 주택 유형(다세대)과 규모가 상이하여 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 ‘포천노곡초등학교’가 있어 교육 시설 접근이 용이합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 수준으로, 생활 편의성은 보통으로 판단됩니다.

제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 공부상 ‘제1종근린생활시설’로 등재되어 있으나, 현황은 ‘단독주택’으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 사용 승인 관련 문제 또는 매각 후 용도 변경 시 추가 비용 발생의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 공법상 규제를 받고 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 인수할 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임대차 관계 등 세부적인 사항은 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 사항은 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다. (임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 제시외 물건: 건물 외 컨테이너가 있으나 감정평가에서 제외되었으므로, 매수 후 별도 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 이동면 노곡리에 위치한 단독주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하고 말소되는 권리가 많아 법적인 리스크는 적은 편입니다.

토지 면적이 넓고 건물이 일괄 매각되어 활용 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 다양한 토지 이용 규제, 임대 관계의 불확실성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

주변 지역의 개발 가능성 및 본건의 건축물 활용 방안 등을 종합적으로 검토하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석이 비교적 깨끗합니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 명확한 매각 대상 물건입니다.

* 넓은 토지를 소유하고 있어 향후 건축 증축 또는 토지 활용 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 포천시의 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 '백운아트빌'이라는 다세대주택 단지의 매매 사례로, 본 건과 같이 넓은 토지를 가진 단독주택과는 주택 유형, 규모, 토지 가치 등이 크게 달라 직접적인 시세 비교 분석이 어렵습니다. 따라서 해당 데이터만으로는 본 건의 정확한 시세 파악이 불가능합니다.

본 건의 감정가는 244,268,720원입니다.

넓은 토지 면적(212평) 대비 건물 면적(38평)의 비율, 토지이용계획 상의 규제 사항, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 선에서 형성되나, 본 건의 경우 유사 사례 부족 및 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 감정가의 80% 수준 = 약 195,414,976원 (1억 9천 5백만원 대)

* 적극적 예상 입찰가: 감정가의 90% 수준 = 약 219,841,848원 (2억 1천 9백만원 대)

상기 예상 입찰가는 순수 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 조사, 법률 전문가 상담, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.