나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50576 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철6호선 「역촌역」 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(6호선, 역촌역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크크리트지붕 6층건내 제6층 제602호로서 외 벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2 공히: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2026타경50576 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 6층 602호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

235,000,000원

1.5. 토지면적

23. 20㎡ (약 7.02평)

1.6. 토지지분

23. 2㎡ (약 7.02평)

1.7. 건물면적

25. 91㎡ (약 7.84평)

1.8. 건물지분

25. 91㎡ (약 7.84평)

1.9. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매구분

부동산 강제경매

1.11. 채권자

주OOOOOOO

1.12. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물이며, 해당 물건은 6층에 위치하고 있습니다. 2018년에 건축 허가를 받아 2018년 8월에 사용 승인되었습니다. 총 19세대가 거주 중이며, 엘리베이터가 1대 설치되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, 지하철 6호선 '역촌역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독 및 공동주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 역촌역까지 도보 약 4~6분 거리입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 다만, 2021년 10월 이후 '2종 7층' 규제가 완화되어 재개발·재건축 시 최고 25층까지 건축이 가능해졌으며, 용적률도 상향 조정되었습니다. 또한, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 외국인 등 특정 대상 및 아파트 용도에 대해 허가가 필요한 구역입니다. 은평구는 2026년 3월부터 2027년 4월까지 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매개시결정 (2026.05.22.)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 임차인의 주택임차권(을3, 2021.05.26.)은 말소되었으며, 임차인 김재훈은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김재훈

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.04.09

* 확정일자: 2019.03.25

* 배당신고일자: 2021.05.26

* 대항력: 없음

3.4. 주의사항

본 매각은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 임차인 김재훈은 대항력이 없으므로, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 비교 분석한 결과, 본 물건(베아트리스빌, 2018년 준공)의 감정가는 235,000,000원 (면적 25.91㎡, 약 7.84평)으로, 평당 약 3,000만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 주변 다세대주택들의 시세(2026년 4~5월 거래 기준, 평당 약 166만 원~226만 원)보다 높은 수준입니다.

* 2026년 5월 4일 거래: 29.52㎡ (약 8.93평), 149,000,000원 (1991년 준공) - 평당 약 1,670,000원

* 2026년 5월 1일 거래: 25.81㎡ (약 7.81평), 155,000,000원 (2012년 준공) - 평당 약 1,990,000원

* 2026년 5월 28일 거래: 48.3㎡ (약 14.61평), 330,000,000원 (2016년 준공) - 평당 약 2,260,000원

이는 본 건물의 신축 연도(2018년)가 비교적 최신이며, 6층이라는 고층부에 위치한다는 점 등이 반영된 것으로 보입니다. 그러나 현재 제시된 감정가가 최근 거래 사례 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

4.2. 주변 편의시설

본 건물 주변에는 지하철 6호선 역촌역이 도보 약 4~6분 거리에 위치하며, 다양한 노선버스를 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 마트, 음식점, 병원, 약국 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

역촌역을 중심으로 주거 밀집 지역을 이루고 있으며, 단독주택, 공동주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 역촌초, 녹번초, 원명초, 예일여중, 예일여고 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

5.3. 교통

6호선 역촌역을 도보로 이용 가능하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 통상적으로 다세대주택 등 주거용 건물은 일정 면적 이하의 거래 시 허가 대상에서 제외되는 경우가 많아 실제 거래 시 확인이 필요합니다. 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지는 아파트 용도에 대해 허가 대상이며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 특정 대상에 대해 허가 대상입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있어, HUG 인수조건 변경 관련 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 또한, 임차인과 HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인 김재훈은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 배당 여부에 따라 HUG와의 복잡한 권리관계가 발생할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

6.3. 토지 사용 연한

본 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축이지만, 인근 유사 건물(예: '역촌동 베아트리스빌' 자체의 수명이 33년 남았다는 정보)을 고려할 때, 장기적인 건물 노후화 및 유지보수 비용을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며 6층에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 권리분석상 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 전략 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 6층의 고층부에 위치합니다.

* 주거 환경 양호: 주변 편의시설 및 학군이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 235,000,000원입니다. 인수되는 보증금이나 기타 부담해야 할 권리가 없는 것으로 파악되며, 최근 인근 다세대주택의 실거래가(평당 약 166만 원~226만 원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 본 건물의 신축 연도(2018년)와 6층이라는 위치적 장점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 85%~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 199,750,000원 ~ 223,250,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 주변 시세, 건물의 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.