나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5250 [1] 서울특별시 영등포구 양평동4가 224-2 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동4가 소재 "지하철9호선 선유도역" 북동측 인근에 위치하며,주위는 오피스텔,다세대주택,업무시설 , 근린생활시설,공원 및 학교 등으로 혼재되어 있으며 제반 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 지하철9호선 "선유도역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물(사용승인일;2011.05.09.)내 제5층 제501호 로서 외벽; 석재 붙임 마감 창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

도시형생활주택(원룸형; 후첨 "내부구조도"참고)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비,도시가스설비 ,난방설비 및 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄시되는 자루형의 토지로,집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건북서층으로 세로(가)의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역((예외;애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,교육환경보호구역(세부사항;남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2021-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2021-02-22)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항;서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간;2025.10.20~2026.12.31,허가대상용도;아파트(건축법 시행령 발표1)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5250 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동4가 224-2 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 178,000,000원

토지 면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

건물 면적: 16.44㎡ (약 4.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 건물 (사용승인일: 2011.05.09.)

건축물 요약: 해당 건물은 2011년 5월 9일 사용승인되었으며, 총 연면적 322.2㎡, 대지 면적 155.4㎡ 규모의 5층 건물입니다. 주용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 건폐율 49.27%, 용적률 207.34%입니다.

2. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 양평동4가 224-2번지, 지상 5층 제501호에 위치합니다.

주위 환경: 오피스텔, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 지하철 9호선 선유도역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 원활합니다. 인근에 시내버스 정류장도 있습니다.

도로상태: 본건 북서측으로 세로(가)의 포장도로와 한 면이 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

채권자: 박OO

경매 구분: 부동산강제경매

주요 권리사항:

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 박용수: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-09-20, 배당신고일자 2026-03-13, 대항력 있음.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부등본상 주택임차권(을1)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류(2025-12-19, 300,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 420,000,000원 (가압류 300,000,000원 + 강제경매 120,000,000원)

4. 상권분석

주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

역세권: 지하철 9호선 선유도역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

상권 특징: 복합 상권으로, 일반적인 주거 및 근린 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 9호선 선유도역을 통해 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

녹지 및 여가: 선유도공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교육시설: 주위 환경 분석 결과, 인근에 학교가 소재하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 박용수의 보증금 120,000,000원이 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 투자 비용 증가로 이어집니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 건축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

주변 시설: 토지이용계획에 따르면 본건은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 속합니다. 또한, 2026년 8월 21일에는 양평동4가 19번지 공장에서 암모니아 가스 누출 사고가 발생한 바 있습니다. 이러한 환경적 요인은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

건물 노후도: 2011년 준공으로 약 15년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 지하철 9호선 선유도역을 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 감정가는 1억 7,800만원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 1억 2,000만원이 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 중대한 사항입니다.

주변 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 복합 상권으로 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으나, 토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

선유도공원 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공한다는 장점이 있으나, 폐기물매립시설 설치제한지역에 속하고 과거 인근 공장에서 암모니아 가스 누출 사고가 있었던 점 등 환경적 요인도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 선유도역과 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

소형 주거 공간: 1인 가구 수요가 높은 원룸형으로, 임대 수익형으로 접근 가능합니다.

쾌적한 환경: 인근 선유도공원으로 인한 녹지 환경이 강점입니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 건물(양화빌2차, 양평동4가 224-2) 내 3층 전용면적 13.43㎡ 건물이 2026년 7월 4일 1억 5,500만원에 거래되었습니다. 본건은 5층에 위치하며 면적(16.44㎡)도 다소 넓어 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2,000만원이 인수된다는 점을 고려하면, 낙찰자가 실제 부담하게 되는 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

따라서, 낙찰 시 총 지출액이 시세보다 높아질 가능성이 있으므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

합리적인 투자 수익률을 확보하기 위해, 본 건의 자체 가치(1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 추정)와 인수 보증금 부담을 고려하여 총 지출액을 최우선으로 판단해야 합니다.

만약 총 지출액을 1억 7,000만원 수준으로 가정한다면, 입찰가는 5,000만원(1억 7,000만원 - 1억 2,000만원)이 될 것입니다. 이는 시세 대비 매우 낮은 입찰가로, 경쟁률을 고려할 때 현실적인 입찰가로 판단하기는 어렵습니다.

따라서, 본건의 높은 리스크를 감안하여, 감정가(1억 7,800만원) 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

총 예상 지출액: 약 250,000,000원 (입찰가 130,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원)

(참고: 이는 3층 매매가 1억 5,500만원보다 현저히 높은 총 지출액이므로, 본 건의 투자 매력도는 낮다고 판단됩니다. 신중한 접근이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.