나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5226 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 831-11 다솜 제2층 제201호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정해 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화곡4동주민센터’남서측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브, 지상 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2012.12.21.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : - 창호 : 샷시 창호 등임

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건은 현장조사 및 탐문 결과 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설(사무소))와 달리 감정평가기준일 현재 현황 ‘주거용’으로 이용하고 있는 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5226 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 831-11 다솜 제2층 제201호

용도: 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현재 주거용으로 이용 중으로 추정됨.

감정가: 175,000,000원

토지면적: 24.98㎡ (약 7.56평)

토지지분: 24.979999999999997㎡ (약 7.56평)

건물면적: 43.09㎡ (약 12.98평)

건물지분: 43.09㎡ (약 12.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 염OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브, 지상 6층 건물 중 제2층 제201호

사용승인일: 2012년 12월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡4동주민센터’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 대상 토지거래계약 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2026년 5월 21일 접수된 염형규의 강제경매 개시결정(갑4)입니다. 이보다 선순위인 권리는 모두 말소될 예정입니다. 소유권 변동 이력이 있으며, 가장 최근 소유권이전(매매)은 2018년 7월 2일 허지영에게 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김미숙은 2023년 10월 12일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 보증금 50,000,000원, 차임 650,000원이며, 배당신고일자는 2026년 6월 1일입니다.

3.3. 권리분석 요약

대항력 있는 임차인 김미숙이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 배당되거나, 매수인이 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건 주위는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 상업시설이 밀집된 중심 상업지구는 아니나, 주택가 내 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 '화곡4동주민센터'가 있으며, 주택가 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김미숙의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 지연 또는 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되었으나, 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

5.2. 행정 및 법규 관련 리스크

건축물대장상 용도는 ‘사무소(제2종근린생활시설)’이나, 현황은 ‘주거용’으로 이용 중인 것으로 추정되어, 향후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획상 제한 사항이 존재합니다.

5.3. 기타 리스크

주택지대 내 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경을 고려할 때 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 정확한 현황 파악을 위해서는 별도의 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 주택가에 위치한 집합건물로, 업무시설 용도이나 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 다수의 도시계획상 제한 사항이 주요 고려사항입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 소형 주거 공간으로서의 활용 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

* 서울 강서구 지역의 개발 가능성을 고려한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 직접 인수해야 할 임차인 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가(175,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 실제 시장 가치, 임차인과의 명도 협상 비용, 법적/행정적 제반 비용, 향후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.