나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5289 [1] 서울특별시 양천구 목동 729-19 유앤미 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2016년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건내 제3층 제301호로서 외벽 : 석재붙임 마감 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, "공동주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2025-10-02)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 729-19 유앤미 제102동 제3층 제301호에 소재합니다.

건축물대장상 해당 건물은 2015년 6월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

건물명은 '유앤미 102동'이며, 전용면적은 40.77㎡ (약 12.33평)입니다.

토지지분은 25.09㎡ (약 7.59평)입니다.

1.2. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5289 (1)

감정가: 405,000,000원

토지면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

건물면적: 40.77㎡ (약 12.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "강서고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 8월 11일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 182,400,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김미옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 9월 19일

대항력: 없음

비고: 임대 관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '지상권개요' 항목은 비어있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

해당 물건은 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 2016년 준공된 유사 면적의 다세대주택이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있어 지역 내 부동산 가치는 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 강서고등학교가 위치하고 있으며, 다세대, 다가구주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 다음과 같은 도시관리계획 및 관련 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

* 2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로 (접합)

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 (가축사육제한구역)

* 교육환경 보호에 관한 법률 (상대보호구역 - 강서양천교육청 확인 요망)

* 군사기지 및 군사시설 보호법 (대공방어협조구역)

* 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (소규모주택정비 관리지역)

* 수도권정비계획법 (과밀억제권역)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. 지정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31. 지정)

* 도시관리계획 입안 중

6.2. 기타 특이사항

임차인의 임대 관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 주변 환경은 주거 밀집 지역이며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항과 임차인 정보의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물로 주거 환경이 양호합니다.

* 목동 지역에 위치하여 우수한 학군 및 편의시설 접근성이 기대됩니다.

* 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 유사한 조건의 다세대주택이 2026년 5월 기준 3.3㎡당 약 1000만원에서 1050만원 수준에서 거래되었습니다. 본 건의 전용면적 40.77㎡ (약 12.33평)을 고려할 때, 시장 가치는 약 41,500만원에서 43,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 405,000,000원입니다.

따라서, 잠재적 리스크 및 향후 시세 변동 가능성을 감안하여 360,000,000원 ~ 380,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이 가격대는 감정가 대비 경쟁력 있는 수준이며, 매각 후 예상되는 시장 가치를 고려했을 때 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.