나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33303 [4] 전라남도 나주시 금천면 죽촌리 887 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리 “평산2구마을”북측 인근, 금천면 죽촌리 “태신제” 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 농경지, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서, 전 및 일부 도로임.
일련번호 2) 사다리형 평지로서, 전임.
일련번호 3) 세장형 평지로서, 전임.
일련번호 4) 가장형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북동측에서 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로가 본건을 통과함.
일련번호 2) 본건은 지적도상 서측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 남측에 개설되어 있는 폭 약 4m의 시멘트 포장도로로 진출입 가능함.
일련번호 3) 본건 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.
일련번호 4) 본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.
일련번호 2) ~ 4) 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 수목(감나무, 배롱나무 등) 매각 포함. 공부상 답이나 현황 전. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33303 (4)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 죽촌리 887

용도: 답 (현황: 전)

감정가: 69,278,000원

토지면적: 1284.00㎡ (약 388.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대촌농업협동조합 (추정)

특이사항: 제시외 수목(감나무, 배롱나무 등) 매각 포함

주의사항: 농지취득자격증명 필수, 미제출 시 매수보증금 미반환

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 죽촌리 “태신제” 서측 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지형태 및 이용상태

토지는 전체적으로 평지이며, 공부상 '답'으로 등재되어 있으나 실제 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 토지 형태는 일련번호별로 부정형, 사다리형, 세장형, 가장형 등 다양하게 나타납니다.

인접 도로상태

본 물건은 북동측에서 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로가 통과하며, 지적도상 서측으로 소폭의 도로에 접하나 현황 남측에 개설된 폭 약 4m의 시멘트 포장도로로 진출입이 가능합니다. 또한 남동측으로 폭 약 3m, 남서측 및 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근에 용이합니다.

1.2. 권리분석

매각물건의 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 현재 등기부상 말소기준권리는 2018년 9월 13일 접수된 대촌농업협동조합의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 239,265,745원입니다.

임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 전형적인 농업 지역 내에 위치한 토지로서, 주변에는 농경지와 일부 주택들이 분포하고 있습니다.

이는 전원생활을 영위하거나 농업 목적으로 토지를 활용하려는 수요에게 적합한 환경을 제공합니다.

지역 상권은 소규모 생활 편의시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상되며, 보다 넓은 범위의 상업 및 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 소재지로의 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 소재한 나주시 금천면은 농업 및 전원생활이 중심이 되는 지역입니다.

인근에 위치한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용할 경우 주요 도로로의 접근성이 양호합니다.

기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요

본 물건은 공부상 '답'이나 실제로는 '전'으로 이용되고 있어, 농지법에 의거하여 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이 자격증명을 미제출할 경우 매수 결정이 반려될 수 있으며, 이미 제출하였더라도 미발급 통지서 등이 있을 경우 매수보증금이 반환되지 않는 중요한 위험 요인이므로 사전에 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한

일련번호 1번 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지의 이용이나 개발에 있어 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

일련번호 2번부터 4번까지의 토지는 농림지역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 농업 외 다른 용도의 개발은 엄격히 제한됩니다.

제시외 수목

매각에 감나무, 배롱나무 등 제시외 수목이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 사전에 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 금천면에 위치한 농업용 토지입니다.

토지의 현재 이용 상태는 '전'으로 확인되나, 농지취득자격증명 발급이 필수적으로 요구되며, 이에 대한 사전 확인 없이는 낙찰 후에도 소유권 취득에 어려움이 발생할 수 있습니다.

토지는 다양한 용도지역(도시지역, 자연녹지지역, 농림지역 등) 및 규제(개발제한구역, 농업보호구역 등) 하에 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이고 인수할 임차권리가 없는 점은 긍정적입니다.

농업 목적의 실경작자 또는 전원생활을 계획하는 분이라면, 관련 법규 및 자격 요건을 충족한다는 전제 하에 신중하게 접근할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

실경작 목적의 수요자에게는 본인의 영농 계획과 일치할 경우 안정적인 토지 확보 수단이 될 수 있습니다.

인수해야 할 권리가 없어 명도 관련 부담이 적은 편입니다.

인근 개발 계획 등에 따라 장기적으로 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 투기적 목적보다는 실사용 목적에 더욱 부합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 해당 지역의 유사 농지 거래 사례, 현재 경매 시장 동향, 현장 조사를 통한 물건 상태 파악, 그리고 본 건에 적용되는 농지법 및 개발 제한 규제에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

제시된 감정가는 69,278,000원이며, 본 물건의 특성(농지취득자격증명 필수, 용도지역 제한 등)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

최종 입찰가는 투자 목적, 자금 계획, 낙찰 이후 토지 이용 계획 등에 따라 결정될 것이므로, 충분한 시장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.