나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33303 [2] 전라남도 나주시 금천면 죽촌리 688 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리 “평산2구마을”북측 인근, 금천면 죽촌리 “태신제” 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 농경지, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서, 전 및 일부 도로임.
일련번호 2) 사다리형 평지로서, 전임.
일련번호 3) 세장형 평지로서, 전임.
일련번호 4) 가장형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북동측에서 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로가 본건을 통과함.
일련번호 2) 본건은 지적도상 서측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 남측에 개설되어 있는 폭 약 4m의 시멘트 포장도로로 진출입 가능함.
일련번호 3) 본건 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.
일련번호 4) 본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.
일련번호 2) ~ 4) 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

제시외 수목(감나무, 배롱나무 등) 매각 포함. 공부상 답이나 현황 전. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33303 (2)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 죽촌리 688

용도: 답 (공부상) / 현황 전

감정가: 143,500,000원

토지면적: 2330.00㎡ (약 704평)

토지 지분: 2330㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대촌농업협동조합

감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 남평읍 평산리 “평산2구마을”북측 인근, 금천면 죽촌리 “태신제” 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로 환경 보통

* 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 소재하여 교통상황 보통

* 형태 및 이용상태: 일련번호 1) 부정형 평지 (전 및 일부 도로), 일련번호 2) 사다리형 평지 (전), 일련번호 3) 세장형 평지 (전), 일련번호 4) 가장형 평지 (전)

* 인접 도로상태: 각 필지별로 폭 약 2.5m ~ 4m의 시멘트 및 비포장도로 접함

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역

* 일련번호 2~4: 농림지역, 가축사육제한구역 (소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m), 농업보호구역

* 제시외 물건: 제시외 수목(감나무, 배롱나무 등) 매각 포함

* 공부와의 차이: 공부상 답이나 현황 전

2. 입지조건

* 소재지: 전라남도 나주시 금천면 죽촌리

* 주변 환경: 농경지 및 주택이 혼재된 마을 주변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

* 도로 현황: 각 토지 필지별로 폭 약 2.5m에서 4m의 시멘트 및 비포장도로에 접해 있어 차량의 진출입이 용이함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (2018-09-13, 대촌농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 239,265,745원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 소유권 이전 및 권리 관계:

* 1998-01-16: 강상원 소유권 이전

* 2011-10-20: 임화순 소유권 이전

* 2018-08-30: 구충규 소유권 이전 (매매)

* 이후 근저당, 압류, 가압류 등이 설정되었으며, 모두 말소 예정임.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 주택이 혼재된 지역에 위치하여 일반적인 상업 상권 형성보다는 농업 생산 활동에 적합한 입지임.

* 인근 나주시 금천면 소재지 및 남평읍의 생활 편의 시설을 이용할 수 있음.

* 주변 지역의 개발 현황 및 계획에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있으나, 현재로서는 농업 관련 용도에 중점을 둔 분석이 필요함.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근 나주시 금천면 또는 남평읍 내 초등학교, 중학교 등 교육기관 위치 (구체적 정보 없음)

* 편의시설: 인근 면 소재지 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* 교통: 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농취증이 반드시 필요한 물건임. 미제출 시 매수보증금 미반환 등 법적 불이익이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 토지이용계획상 제한: 일련번호 1번 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따를 수 있음.

* 현황과 공부상 용도 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중이므로, 지목 변경 가능성 및 관련 규정 검토가 필요함.

* 제시외 수목 포함: 매각 물건에 감나무, 배롱나무 등 제시외 수목이 포함되어 있어, 매수 후 수목에 대한 처리 방안을 미리 강구해야 함.

* 가축사육제한구역: 일부 지역은 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 사업을 계획 시 관련 법규를 확인해야 함.

* 지역 내 환경 문제: 나주시 공산면, 왕곡면 일대에서 폐기물 처리 시설 관련 갈등이 있었던 사례가 있어, 유사한 환경 문제 발생 가능성에 대한 관심이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 죽촌리에 위치한 농경지(전)로, 현재 공부상 지목은 '답'으로 등재되어 있으나 실제 이용 현황은 '전'임. 매각 대상은 토지이며, 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. 그러나 농지 취득을 위해서는 반드시 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 함. 특히, 일련번호 1번 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음. 제시외 수목이 매각에 포함되어 있어 이에 대한 별도 고려가 필요함. 교통 접근성은 보통 수준이며, 인근 나주시 및 남평읍의 편의 시설 이용이 가능함.

8. 투자 포인트

* 나주 지역의 농지 투자 기회로, 향후 농업 관련 개발 또는 지역 발전 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 감정가 대비 낙찰가에 따른 시세 차익 확보 가능성.

* 현황 '전'으로 이용 중인 토지로, 적합한 영농 활동 시 직접적인 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가(143,500,000원)를 기준으로, 유사 물건의 최근 낙찰가, 현재 시세, 향후 토지 활용 가능성, 본 물건의 리스크 요인(농취증, 개발제한구역 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 상기 제반 사항을 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.